“进”“出”受阻，物业公司状告业委会获胜诉

原告：上海实发物业管理有限公司(以下简称实发物业公司)

被告：上海市徐汇区金环大厦业主委员会(以下简称金杯大厦业委会)

第三人：上海新富物业发展有限公司(以下简称新富物业公司)

案情：实发物业公司和金环大厦业委会于2003年1月23日签订《物业管理服务合同》，约定由金环大厦业委会委托实发物业公司对襄阳南路489号金环大厦进行物业管理，合同期为2003年2月1日起至2005年1月31日止。实发物业公司依约于2003年2月1日零时派员前往金环大厦履行合同时，因前期物业管理单位新富物业公司不肯办理移交，致合同无法履行。鉴于在这之前于合同签订后，有部分业主在一份“业主意见”中签名表示对实发物业公司的管理能力、水平及服务质量不了解，否定业委会的选聘决定，并认为选聘物业公司应召开业主大会表决。新富物业公司便以此为由，认为已签合同无效，拒绝与实发物业公司便利交接。

法院认为，金环大厦业委会作为全体业主代表，与实发物业公司所签的《物业管理服务合同》形式合法，内容也未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，应为合法有效，并不因部分业主存有异议而致使该合同丧失有效或得以解决。金环大厦的业主对业委会选聘实发物业公司作为金环大厦物业管理公司的决定有意见，应当通过合法途径进行;且这都是业委会与小区业主的内部关系，不能作为新富物业公司住张所签的合同无效，并拒绝与实发物业公司办理交接的抗辩理由。新富物业公司系金环大厦前期物业管理公司，至业委会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时，前期物业管理服务合同即告终止，继续占有有关物业管理资料和设施是非法的。现实发物业公司要求履行合同，金环大厦业委会亦同意履行，实发物业公司的诉讼请求本院仅予以支持，在执行中难以实施;鉴于第三人新富物业公司已参与诉讼，故为减少讼累，予以一并处理。致使双方合同不能履行的障碍在于第三人新富物业公司不愿撤离金环大厦，不向实发物业公司办理交接，新富物业公司对引发纠纷负有责任，应负担相应诉讼费用。

注：此案已由新富物业公司向一中院上诉，正由一中院复审。

笔者观点：这是一件发生在《物业管理条例》实施之前的案例。不同的是，选聘、解聘物业管理企业的职责，之前是由业委会履行，之后则是由业主大会经所持投票权的2/3以上业主通过。然而，在《条例》实施前后，相同的是，经由业委会(代表业主与业主大会)同新的物业管理企业签订了物业服务合同的，此前的企业原由的合同已经终止，契约关系已经不复存在，因此，其必须按时退出，并将相关资料移交给业委会。但是，可以说在物业管理市场的形成初期，便就有企业不是这样做的，而是“赖着不肯走”，从而形成为一家要“进”、一家不“出”、双方“僵持”的纠纷局面，乃至双方的保安对垒、剑拔弩张。物业管理市场的这种无序状态必须予以节制。为此，物业管理企业应从这个案例中得到如下启示：

一、 善待“进”、“出”。要作观念的转变，尤其是发展商属下的物业公司所管理的由其发展商开发的项目，必须认识到这么一点，那就是随着产权的转移，管理归属同样会起变化。对于此类企业而言，有两条途径可以选择：一是认认真真、兢兢业业地为业主管理和服务，千方万计、用心良苦地在服务中避免和减少瑕疵，让绝大多数业主来认同你们的服务。再说，你们参与了早期介入，进行了前期物业管理服务，又有着同发展商熟悉的得天独厚的条件，在业主大会成立之后的续聘选择上，无疑会得到优先的考虑;二是不会或者不去珍惜前期物业管理阶段的努力机会，不好好去理顺同发展商之间诸如房屋质量等的相关责任，自认为此项目非己莫属，高枕无忧，连大多数业主已有不满之意尚且“莫知莫觉”，那么“出”已是早晚的事情了，也可以说是一种咎由自取。如果说，在《条例》之前由业委会选择而问题多多的话，那么，在《条例》实施之后的今天，2/3业主的抉择就是硬道理了。何况，企业在项目上的“进”、“出”系市场行为，“进”和“出”乃是常事。“出”，有的则并非如此，双方还有一个合适或者不合适的选择标准，比如管理成本的高与低，双方履约的“爽”与“不爽”等，业主大会会作合适与否的选择，企业同样会作合适与否的选择，留与走，以合适为宜，天经地义。

二、 善待“自己”。上海徐虎物业经营有限公司总经理王和平说得好，他们在“出”时，对接盘企业做到“扶上马，送一程”，在2003年，他们主动 “出”了3个项目计有7万平方米，却又赢得了新的市场，“进“了近50万平方米。由此可以这样说，在“进”和“出“的当口，正是企业塑造品牌的绝佳机会，该“出”即“出”，再“扶上吗，送一程”，就是企业的诚信行为，就必然会赢得市场的良好口碑。反之，倘若人家已经：“休”了你，你还“赖着不肯走”，或者是一走了之，同下家企业不接触、不沟通、不移交，那么，人家还怎么能来认同你是一家有着良好管理服务素质的企业，还有何诚信可言呢?所谓种瓜得瓜、种豆得豆，为使自己不“出”，要紧的是在合同期内努力，而去搞什么名堂。有句老话叫：皮之不存，毛将焉驸，即此理也。

三、 善待业主。业主自治管理是新生事物，尚需通过实践不断予以完善。业主自治管理又是一种群体抉择行为，运作之中还存有种种难度，这是显而易见的。也正因为如此，我们的物业公司便就应当更加尊重和爱护业主自治管理的权利，尤其在业主大会作出了合法性的抉择后，我们务必要遵而守之，而不要再在业主中间去搞什么“花头”。比如，最近有家企业在参加了经2/3业主决定的招投标后，因未被选中而说业委会的“不合法”，还在业主中间去搞认同它的签名活动。很显然，企业是无此权利的，也因有可能会引起“业主斗业主”的不良后果而是不允许的。试想，要是你这样做了，业主之间意见有了分歧，即使你留下，你还能服务好吗?要是你走了，人家进来又能服务好吗?况且，你同样可能在今后去“进”二手盘子，面对如此状态，你不也要花大力气，也难以服务好吗?中海物业管理(上海)有限公司总经理韩文选严之有理：在“进”和“出”的时候，企业要多多为业主着想。