物业公司未拆除小区搭建，业主拒交物业服务费

一、案情介绍

司马安然是长寿馨苑12号楼18F室房屋的业主。2007年10月23日，具有物业管理资质的泗湾物业服务有限公司(简称“泗湾公司)与司马安然房屋所在小区的业主委员会(长寿馨苑业主委员会)签订了物业服务合同，约定：委托管理期限为2007年10月1日至2012年9月30日;1号楼至12号楼按每户房产证面积每平方米4.5元收取，含私家花园的养护;其他区域按每户房产证面积每平方米3.5元收取，不含私家花园的养护。在适当时候作合理调整后，私家花园的养护由物业一并管理。后因长寿馨苑小区内有搭建现象，业主司马安然以此为由拒交物业服务费。经多次向司马安然催交物业服务费未果，泗湾公司向当地法院提起诉讼，请求法院判决司马安然支付拖欠的物业服务费和赔偿相应的损失若干元，并负担本案的诉讼费。

二、泗湾公司诉称

泗湾公司诉称：我们公司与长寿馨苑业主委员会于2007年10月签订了物业服务合同，明确规定了物业服务费的交纳标准。司马安然作为长寿馨苑12号楼18F室房屋的业主，理应按约定交纳相应标准的物业服务费。但是，在我们公司每月向司马安然寄送催款通知书的情况下，司马安然却拖欠了我们公司13个月之久的物业服务费。因此，我们请求法院判令，司马安然缴纳拖欠的13个月的物业服务费和赔偿相应的损失若干元，并负担本案的诉讼费。

三、司马安然辩称

司马安然辩称：我不同意泗湾公司的诉讼请求。2007年12月，我的邻居没有经过我和相关部门的同意，就在他家的私家花园附近搭建非法建筑。该非法建筑严重影响到我们一家的正常生活，致使我不能入住自家房屋，也不能将该房屋顺利出售。泗湾公司作为我们小区的物业服务公司，应承担物业管理服务的责任，却没有及时阻止和拆除我邻居的非法建筑。也就是说，泗湾公司对该非法建筑的存在负有不可推卸的责任，没有尽到物业服务公司应尽的责任。因此，我认为，在泗湾公司没有纠正非法搭建行为前，我有正当理由不缴纳全部物业服务费。

四、法院判决

根据查明的事实，法院认为：泗湾公司与长寿馨苑业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对司马安然具有约束力。泗湾公司对长寿馨苑小区提供了物业管理服务，司马安然的房屋在该小区内，因此享受了司马安然提供的物业管理服务，理应缴纳物业服务费。虽然司马安然房屋所在小区内存在搭建现象，但泗湾公司作为物业服务企业对搭建并无拆除的权利，其已经向有关部门反映，已经履行了物业管理服务的职责。因此司马安然以此为由拒不缴纳物业服务费于法无据。据此，法院判决如下 司马安然应于本判决生效之日起十日内支付泗湾公司13个月的物业服务费若干元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照法律规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

五、评析

本案涉及到的问题主要有：一是业主是否可以以物业服务公司没有承担相应的物业管理服务责任为由拒交物业服务费，二是物业服务公司是否违约的认定。

(一)关于业主是否可以以物业服务公司没有承担相应的物业管理服务责任为由拒交物业服务费的问题。

这里涉及到我国合同法中关于先履行抗辩权法律规定的问题。我国《合同法》第六十七条规定 “当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”先履行抗辩权，是指依照合同约定或法律规定负有先履行义务的一方当事人，届期未履行义务或履行义务不符合约定条件时，相对方为保护自己的期限利益或为保证自己履行合同的条件而中止履行合同的权利。先履行抗辩权本质上是对违约的抗辩，在这个意义上，先履行抗辩权可以称为违约救济权。从上可看出，先履行抗辩权的行使条件有三：第一，须有同一双务合同互负债务。第二，须双方互负的债务有先后顺序。至于该顺序是当事约定的，还是法律直接规定的，则在所不问。第三，须先履行一方未履行或履行不适当。先履行一方未履行，既包括先履行一方在履行期间届至或届满前未予履行的状态，又包含先履行一方于履行期间届满时尚未履行的现象。

业主与物业服务企业之间存在物业服务合同关系，业主的主要义务是交纳服务费用，物业服务企业的主要义务是提供对应的服务。物业服务具有长期性、连续性的特征，物业服务合同属于当事人互负债务、有先后履行顺序的合同，在实践中一般是物业服务企业先提供服务，业主定期交纳物业服务费。先履行抗辩权的适用是以对方未履行作为要件，如果对方已履行义务，另一方就不得主张抗辩权，否则有悖公平原则。如果物业服务企业已较好履行了小区维护、管理等义务，服务基本到位，虽然存在一些细微瑕疵，但只要该瑕疵并不影响当事人合同目的实现，业主就无权引用合同先履行抗辩权。物业公司基本提供了物业服务，只是不符合或者没有达到合同约定的完整要求，此

情形应属于一般违约。物业服务企业已履行了合同的主要义务，那么业主的主要义务——支付物业费不应当免除。业主可以要求对方以继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等方式承担违约责任，但其不支付物业费的抗辩不应支持。还应注意的是《合同法》规定的先履行抗辩权其性质属于阻却的抗辩权，并非灭权的抗辩权，只是暂时阻止对方当事人请求权的行使。当物业服务企业进行事后补救，完全履行了合同的义务，合同的目的得以实现，先履行抗辩权消失，业主就应当履行自己的相应义务，交纳物业服务费。

具体到本案来说，从表面理由来看，业主司马安然是以泗湾公司没有履行相应的物业管理服务义务为由拒交物业服务费的，似乎符合我国合同法关于合同履行抗辩权行使的规定。但是，在这里业主司马安然对泗湾公司的物业管理服务义务的认识是不正确的，他错误地以为泗湾公司负有拆除长寿馨苑小区内非法建筑物的义务。因此，业主司马安然以泗湾公司没有拆除长寿馨苑小区内非法建筑物为由，不按期履行交纳相应的物业服务费的抗辩理由就得不到法院采信了。事实上，这就涉及到我们下面要讲另外一个问题。

(二)关于物业服务公司是否违约的认定问题。

在物业服务费纠纷案件中当事人要求对方承担违约责任，首先需要对是否违约予以认定。只有认定违约的事实，才能确定违约责任主体以及承担责任的比例。业主的违约形式多是不按期交纳物业费，其违约责任的承担一般在物业服务合同中约定为 如果逾期交纳物业费则按迟延支付的天数，以及依所欠数额的一定比例支付违约金。物业公司的违约责任在合同中则多是约定如果对业主造成损害则对业主的损害给予赔偿。

对业主是否违约的认定是比较容易的，只要核对业主是否按期交纳服务费就能判断。对物业服务企业是否违约则比较难判断。每个业主对物业提供的服务有自己的评判，作为业主的一种主观认识，业主认为物业企业的服务是否达到合同约定的程度是有差别的。小区的业主很多，每个人都有不同的认识观念，就会形成多种认识究竟以谁的为准难有定论。

具体到本案来说，业主司马安然想当然地认为泗湾物业公司有拆除违法建筑的义务，并基于这种主观认识行使了先履行抗辩权，没有给泗湾物公司交纳物业服务费。实际上，在本案中，对于违法建筑的拆除问题，泗湾公司是没有合同义务和法律义务的，也就没有权力去拆除违法建筑。

联系到近期我市发生的“租户触电身亡”、“孩童在小区泳池溺水身亡”等事件来看，均涉及到合同责任或法律责任的认定问题，要根据具体的事实来分别分析，不能一概地认定物业服务企业应该承担责任。(文中人名、公司名等均为化名，切勿对号入座。若有雷同，纯属巧合。)