物业公司不提供相应的物业服务业主是否有权拒交物业管理费?

近日,家住济南市天桥区盛世名门的王先生来电,说收到了小区天房物业的律师函,要求其缴纳拖欠一年近2000元的物业费,逾期不交就将王先生诉诸法庭,而小区内不少业主,也都收到了这样的律师函。

王先生告诉记者,他是2013年夏天收房装修后入住的,第一年的物业费,都及时缴纳了。可是,天房物业收了钱并没有提供应有的服务。他告诉记者,盛世名门各楼层全部是小广告而且长期不清理;楼层灯经常坏掉也不维修;电梯长期一抹一手灰也不擦;精装大堂里面全部是自行车,也不着手搭建车棚解决;小区门口一些地面坏掉,长期不维修;小区外狭窄的水泥道路上,又被划出一排停车位收费出租,导致原本拥挤的道路更加拥堵。王先生表示,诸如此类的问题太多,没法一一列举。

王先生和小区的不少业主,长期向天房物业反映,但是对方总会以各种理由回避或者拒绝,物业各种问题一拖再拖,长期得不到有效解决。

律师分析

北京市隆安(济南)律师事务所白金印律师分析:业主拒交物业费的理由各种各样,主要包括物业公司收费不合理、开发商出售的房屋配套设施不齐全、公共设施不到位、物业公司服务不到位、物业公司存在侵权行为、物业公司未与业主直接签订物业合同等。往往法院在审理物业服务收费纠纷时,着重分析该物业费纠纷产生的具体原因,然后针对不同情况,做好相应的调解或裁决。

根据《物业管理条例》的规定,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。若违反物业服务合同约定,无正当理由逾期不交纳或拒绝交纳物业服务费的,则业主委员会有权督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。对此,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条进一步规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。因此,业主无正当理由拒交物业费的,将因此向物业管理企业承担违约责任,并承担败诉所带来的一切不利后果。

记者提示

本案中,业主拒交物业费的理由是物业公司服务不到位。实践中,就物业公司服务不到位问题,业主应提供证据证明物业公司确实存在服务不到位的情形,法院则应根据物业公司提供服务的质量状况和违约情形,酌情减少物业费。

由此可见,如果物业公司不提供相应的物业服务,业主是有权拒交或少交物业管理费的,但是业主必须要有证据证明物业公司存在不提供物业服务和服务不到位的情形。

反过来说:如果物业公司提供了物业服务,业主无正当理由拒交物业费将承担违约责任。

(帮办记者杜壮)