紧急情况下物业管理人员是否有权破门而入吗

案例1：某小区一住户家在炖砂锅，在煤气没关的情况下便出去，因时间过长导致窗户、阳台都在冒黑烟。物业公司接到报警后，立即派员赶到出事的住户门口，但无人回应。而此时烟味越来越浓，又有物品烧焦的味道，似有火情发生。在这紧急关头，保安征得隔壁业主的同意，果断从邻居阳台翻过去，迅速打开了阳台上的玻璃门，关闭煤气开关，切断火源，避免了一场危在旦夕的灾难。

案例2：住二楼的雷小姐向物业公司反映家中天花板滴水，但物业公司称三楼的业主国庆期间外出，他们无权破门入室检修。结果滴水情形越来越严重，而物业管理公司仍拒绝维修。雷小姐只好求助110，在巡警的要求下，物业管理公司砸开三楼房门入内维修，发现原是水管漏水，屋内的东西也被泡得惨不忍睹。对此，雷小姐斥责物业管理公司没有尽职，而三楼住户回来后，对于破门而入的行为又很恼火，三方发生很大矛盾。

点评分析：

物业公司有时会接到报告说出现紧急情况需要处理，但偏偏主人又不在家，让物业公司颇为头疼。贸然进入吧，侵犯主人的合法权利;不进去吧，又怕耽误引起灾祸。对比以上案例，物业公司究竟有没有权利破门呢?笔者认为，该问题涉及紧急避险的法律规定，要具体问题具体分析。

什么是紧急避险呢?就是为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的损害他人人身或财产的行为。

我们假设在第一个案例中，着火住户的隔壁业主也不在家，保安为救火只能未经其许可从他家阳台翻过去，这是一种紧急避险的行为。在第二个案例中，三楼严重漏水，损害三楼、二楼住户的财产，也危及电路设施的安全。在三楼家中无人的情况下，不得已破门而入，造成门窗损坏，也是紧急避险行为。

《民法通则》第129条规定：因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。最高法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第178条也规定：因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿，可以责令受益人适当补偿。

可见，紧急避险因具有合理性、正义性是受到法律保护的，关键在于要控制损害的程度。

那么是否意味着一出事物业公司就有权破门而入?当然不是。公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。如何处理住宅不受侵犯和入户抢救的矛盾?关键在于发生的是否属于正在发生、紧迫的、会危及他人人身和财产安全的危险。如果是，可进行紧急避险以排除危险。如果只是类似卫生间小面积渗水之类的现象，物业公司就必须在经主人许可后才能进入维修。如果主人坚决不让维修人员进入，受损害的住户可选择向法院起诉要求排除妨碍和赔偿损失。考虑到诉讼周期较长，在严重影响受害方日常居住生活的情况下，受害方可向法院申请先予执行，先排除妨碍后再通过诉讼方式请求损害赔偿。

但笔者并不赞同遇到危险情况时由物业公司单独处理，毕竟在处理火灾、追捕犯罪嫌疑人上，物业公司仍不具备专业技能。所以，正确方式是遇紧急情况，应立即报110或119处理，同时要立即联系住户，在无法联系上或住户因故无法返回时，协助公安、消防人员入户处理。入户时还要特别注意避免对财产造成损害。