项目物业接管验收的准备工作

项目物业接管验收的准备工作

为了熟悉项目情况，方便管理，物业公司应尽可能提前介入项目（最好从项目的规划设计开始介入），最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员，积极参与设备安装和调试，发现问题及时提出合理建议。

1、物业公司人员准备

物业公司建立接管验收领导小组，按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。对业主自用部位的验收按项目的规模设置验收组，每组配备3－4人：验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。

注：一般毛坯房每组每天能验收60套房左右，精装修房每组每天能验收40套房左右。

对业主自用部位验收完后，再组织对公共部位、设施设备的验收，根据不同的验收对象，组织公司内相关专家及维修工构成，按系统进行验收。

2、成立验收组

验收组组成建议如下：

组长：物业公司总经理副组长：管理处经理

组员：工程维修部主管、护卫服务部主管、客户服务主任、物业管理员、水电工

3、学习、培训

组织验收组人员进行相关培训，培训内容有：

①学习规范、研读施工图纸

②对配合验收的保安进行强化培训（保安主要配合业主自用部位验收）

③熟悉工程情况、设备概况

④组织接管验收演练培训时间：10课时（不得低于）。

现场实习：待定

4、购置、准备工具

根据项目的规模及验收时分组情况，准备下列物品及工具，数量自定。

捣棍（小锤）、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪，梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签字笔（圆珠笔）等。

另准备木板若干块，将房号在木板上标注清楚，并钉上钉子，用于挂放各房间的入户门钥匙。

5、准备验收规范、标准及施工图

准备《引用法规、标准》中相关的规范、标准。

从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解项目基本情况。

6、准备验收表格、接管凭证

准备《接管验收相关记录》中有关的验收表格、接管凭证。

7、参与安装调试

安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试。熟悉设备性能，掌握工程进度与施工质量，便于今后管理。并可及早发现问题要及时提出合理建议。

对于设计中已有的设备，注意收集资料。大型机电设备（Ⅰ、Ⅱ级设备）建立台帐，并向开发商、施工单位索取相关资料，如图纸、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格证、调试记录等。

对于设计中没有的设施设备，但在物业管理中又必需增设的，可降低管理、运行费用的，应建议开发商增设。

8、参与内部竣工验收

参与开发商组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改进建议。

9、参与政府竣工验收

房屋本体自用部位及设施的验收

对房屋本体自用部位及设施的验收主要是验收小业主（用户）户内的土建（含装修）、电气、给排水、燃气、中央空调、入户钥匙（含户内钥匙）等。

1、土建验收

验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准

检验要点：观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全，钥匙是否匹配，钥匙有无缺少；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。

填写表格：《楼宇接管验收记录表》

2、电气

验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准

检验要点：清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否规范，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰；检查中央空调运行是否正常。

填写表格：《楼宇接管验收记录表》

3、给排水

验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准

检验要点：开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。

填写表格：《楼宇接管验收记录表》

4、燃气：

验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准

检验要点：气表是否安装规范；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。

填写表格：《楼宇接管验收记录表》

5、记录的填写及缺陷的整改

以上填写的记录均一式三份，分别留存于开发商、施工单位（原物业公司）、物业公司。物业公司将其中的两联（开发商联、施工单位联）交开发商，由开发商组织人员进行缺陷整改。物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后，以函的形式将缺陷清单发给开发商，并对缺陷消项情况进行跟踪。