物业管理公司项目接管验收规程

物业管理公司项目接管验收规程

1.0目的

通过对物业项目接管、移交过程的控制，保证实施接管计划、使所接管的物业项目符合规定要求。

2.0使用范围

适用于公司所有物业项目的接管验收过程。

3.0引用文件

3.1《土木结构工程施工及验收规范》GBJ206。

3.2《屋面工程施工及验收规范》GBJ252。

3.3《危险房屋鉴定标准》。

3.4接管计划及方案。

3.5《文件控制程序》MPS-QP-01

4.0职责

4.1运作部工程处负责公司所有要接管的物业工程、维修项目的验收，负责检验所有物业项目的工程维修资料、合同及设计变更图，建立和健全接管档案。

4.2运作部要进行现场所有物品、资料、档案的检查、验收、交接，对验收中发现的问题及时汇总上报与公司分管副总经理，并及时与移交方进行商谈，拿出可行的解决方案。

5.0程序要点

5.1新接物业项目接管计划的制订。

5.1.1运作部经理、工程处经理在房屋竣工前到现场考察摸底，了解整个布局，各种水、电线路、公共设施和娱乐设施。

5.1.2运作部经理根据摸底情况和有关物业项目验收规范编制《物业项目接管计划》，计划包括：

a）物业项目接管时间、地点、楼宇名称。

b）物业项目性质、范围、数量等。

c）物业项目接管小组及成员意见。

d）物业项目接管的资料、文件及验收规范。（内容详见附件《物业移交验收项目》）

5.1.3《物业项目接管计划》报分管副总经理批准后执行。

5.1.4楼宇接管小组的成立。

a）根据《物业项目接管计划》的安排和物业项目的实际情况，由总经理组织公司领导确定一位任物业项目管理处经理，参与整个物业项目的接管工作。

b）公司分管副总经理牵头，组织公司有关部门人员组成接管工作小组，小组成员包括：土建、机电、房屋结构、资料等方面专业人员。

5.2物业项目接管协议的签订。

5.2.1运作部经理应依照物业合同的要求，以及跟踪调查记录。同房产开发建设单位协商物业项目接管协议，并起草协议草案。

5.3物业项目的验收。

5.3.1由物业接管工作小组依照公司制订的《物业项目接管计划》和《有关验收规范》进行验收。

5.3.2验收必须由开发建设单位和本公司总部派人参加。

5.3.3验收工作组在验收中要认真填写验收记录，包括：《物业交接验收表》、《物业户内移交验收单》、《物业公共设施、设备验收记录表》、《物业分户移交验收单》、《室内地坪渗水情况表》等。

5.3.4对验收中发现的不合格，由运作部进行总结，填写《物业交接不合格记录》，要求建设单位限期整改，并进行跟踪。

5.3.5所有交接验收记录，需由开发建设单位和公司交接小组负责人签名。

5.4物业项目及附属设施的接管。

5.4.1公司分管副总经理应召集各部门负责人及物业项目管理处经理依照物

业管理合同和新物业项目管理计划组建项目管理处，确定物业项目管理处架构和规模。

5.4.2物业接管工作组和物业项目管理处负责新物业项目的具体接管工作，保证接管质量。

5.4.3物业项目接管要汇同开发建设单位、监理单位、共同进行做好以下方面的交接。

a）钥匙移交：由物业项目管理处负责辖区的物业事物组人员，对所有门锁钥匙进行抽查核对，无误后正式接收钥匙，并填写《钥匙交接记录》，由交接双方签字。

b）资料的移交：运作部物业项目管理处负责与开发单位进行资料和图纸的移交，填写《物业交接验收表》，并依照有关验收规范进行移交，并依照《文件控制程序》进行控制，并由运作部物业项目管理处保存物业项目图纸和资料。

5.4.4物业项目验收可以与接管同时进行。如分开进行，在接管时，接管工作组应对验收的内容进行抽查，保证接管质量。

5.5公司应与开发单位签订《维修保养协议书》，明确位需责任、保修期间，必须满足行业和政府法规的要求，具体由运作部负责协商。

6.0记录

6.1《物业交接验收表》MPS-YW2-28

6.2《室内地坪渗水情况表》MPS-YW2-29

6.3《物业分户移交验收单》MPS-YW2-30

6.4《物业交接不合格记录》MPS-YW2-31

6.5《钥匙交接记录》MPS-YW2-32

6.6《物业项目接管计划》MPS-YW2-33

6.7《物业户内移交验收单》MPS-YW2-34

6.8《物业公共设施设备验收记录表》MPS-YW2-35

附件：《物业移交验收项目》

一.接管验收应提交的资料

1.产权资料

a）项目批准文件

b）用地批准文件

c）建筑执照

d）拆迁资料

e）规划合格证

f）入户许可证

2.技术资料

a）竣工工程项目一览表：竣工工程名称、位置、结构、层数、面积、开工及竣工日期。

b）工程项目竣工图：包括建筑项目竣工图、隐蔽管道线路图、电线电路图及附属工程的全套图纸（包括道路的走向、标高，下水道的走向、管径及标高，围墙、围墙灯、路灯位置、电气线路走向）。

c）小区绿化竣工图及绿化质监合格证。

d）小区所有景点竣工图及电气线路图。

e）室内外安装设备清单（包括水泵、智能化系统、二级污水处理系统、防火门及室内安装的配电分户箱、插座、开关、洁具、水斗、龙头等的数量、出厂合格证、使用说明书、质保书、数量、产地等的文件资料。

f）隐蔽工程验收记录。

g）土建施工记录：包括地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等。

h）设备安装调试记录：管道系统的试压、试漏检查记录、消防、水泵、报警智能化系统的检查和试验记录等。

i）结构的沉降监测记录、通球试验记录、阳台泼水试验记录、厨卫地面盛水试验记录、卫生器具盛水试验记录、绝缘测试记录、避雷带接地电阻测试记录。

j）图纸会审记录、设计变更通知和技术核定单。

k）智能化系统验收合格证及全套安装及使用说明资料。

l）污水处理系统验收合格证、污水处理系统排放的环保测试报告。

m）消防系统的验收合格证。

n）水箱水质的卫生防疫站的测试报告。

二.移交验收工作

1.渗水测试

a）对所有楼层的卫生间、厨房、阳台进行24小时渗水试验。

b）记录所有渗水情况，并告知工程部与承包商，发展商工程部应现场观察。

2.室内移交部分

a）制定移交工作时间表（日期、时间、楼号、楼层）。

b）根据时间表制定移交人员分组表（物业、发展商、施工单位）。

c）根据室内施设制定验收清单，如：

--物业移交验收表

--图纸资料及实际验收情况

--物业分户移交验收单

--物业分户交验问题处理清单

--楼内公用部分机电验收清单

--钥匙交接记录表

--物业公共设施设备验收记录表

--室内地坪渗水情况表

d）验收时按组进行、记录所有缺陷、验收结束后小组人员签字确认。

e）同时记录所有水、电的读数。

3.管道验收

a）对所有管道进行通水测试。

b）查看排水是否通畅，是否由堵塞现象。

c）各类井盖情况良好。

4.公共设施的验收

a）所有机电设施。

--水泵

--消防

--配电间等

b）停车库及配套设备、自行车库、地面泊车位。

c）绿化小品（包括喷水池及背景音乐）。

d）公共区域：

--围墙及围墙灯

--路灯、草地灯

--人行道道路

--楼梯走道及走道灯

--电子门

--强电井弱电井

--大门警卫室

--信箱

--煤气调压系统及有线电视终端等

--垃圾房

--消防箱

--儿童乐园

5.所有验收工作应注意的事项：

a）建设单位及施工单位名称、负责人姓名、联系号码。

b）负责监督工程技术姓名、联系号码。

c）接管单位验收负责人姓名、职务与联系号码。

d）三方面负责人签名及检验日期，并各保留一份。

e）建筑工程队的名称。

f）详细列出检验内容，如主体结构，外墙，屋面，楼地面，装修，电所，电梯，供水，排水，消防，卫生设备等。

g）将检验所发现的缺陷明确记录，方便建设单位协调复修。