物业工程部维修保养流程

物业工程部维修保养流程

一、总体要求

1．1．工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修保养计划。

2．2．各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。

3．3．维修保养人员根据各专业领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。

4．4．维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。

5．5．专业主管要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查。

6．6．在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。

7．7．一般情况下不得拖延维修保养的时间。

8．8．由助理跟进维修保养的落实情况。

二、维修保养流程示意图

经理

抽查

统发

设备

一出

安指

排令填开

写始

记工

录作

经理助理

记

填审检

库房

班组（技工）

写核查

工存

作档领取材料

单

专业主管

汇报

下达任务，安排材料、工具

注：遇到重大设备维修保养、调试，影响营业或客人，工程部将提前通知各部门做好准备工作。

三、低压开关柜每日巡视维护保养规程

序号部位 内容要

1柜正面1.清扫（擦拭）柜正面

2.检查仪表指示及运行参数

3.检查自行开关

4.检查闸刀开关操作机构无灰尘、污迹

仪表工作正常，电流、电压在正常范围

工作状态符合运行要求

定位保险卡到位

2柜背面1.观察各母线、连接点、引出线

2.检查电度表连接良好，接头点无发热变色，铝盘转动正常

四、低压开关柜年度保养规程

序号部位内容要求

1完成每日巡视保养项目

2仪表校验仪表、校验电度表

3柜内全面清扫灰尘

整理二次线

补齐、更换二次线接线号

检修闸刀开关

检修自动开关

全面检查紧固螺栓连接点

补刷相位漆无灰尘、油质、杂物整齐、美观、清晰

三相同期到位、接触面（线）大于2/3以上，刀片夹座接触压力合适

触头不烧损，动作可靠灵活、无缺损件

牢固，无松动

颜色符合规定

4地下电缆室

全面清扫、整理

无垃圾、杂物，电缆排列整齐

五、供电系统维修保养制度

1．1．变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察电压电流的测量读数。

2．2．察看所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号装置等是否正常工作。

3．3．运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。

4．4．各开关回路标明需供电范围以便工作，每星期检查开关一次，每天检查电表一次，发现问题及时处理。

5．5．变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。

6．6．配电室做好通风和降温工作，一般室内温度以不超过40度为宜。

7．7．检查电缆坑有无积水，如发现积水应及时清除。

8．8．配电室每月吸尘一次，保持室内清洁、干净。

9．9．有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。

六、空调设备维护保养规程

1．新风柜

1.1月巡检

1.1.11.1.1清洗空气过滤器1-2次；

1.1.21.1.2更换破损！过滤器；

1.1.31.1.3检查出风口避震软连接，如有破损则更换。

1.2年度保养

1.2.1查轴承是否良好，若磨损严重，则进行更换；

1.2.2检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀，若出现损坏，则应用优质防锈漆重新油漆；

1.2.3清洗风机叶轮和轴，若轴上有锈斑，则用砂皮将其磨光；

1.2.4检查接水盘中有无淤泥或其他外来物，若有应清除，以保证排水畅通；

1.2.5检查附属阀门(包括风闸)是否工作正常，如有损坏，则更换；

1.2.6检查管系是否漏气、漏水；

1.2.7清洗翅片，拆卸外壳后，用水枪将清洗药水喷入翅片间，浸润数分钟，再用清水冲洗干净。

1.2.8检查电机绝缘电阻，相间及相地间都应大于0.5兆欧姆。

2.冷却水塔

2.12.1月巡检

2.1.1运转时是否有异响和振动；

2.1.2塔内水流及水位是否正常

2.1.3每周检查皮带张紧度，当标尺头距弹簧平面达1.5毫米，应调整到尺头与弹簧头平齐。

2.2半年保养

2.2.1检查电机、减速器及风扇联接器上的螺丝及销子是否坚固；

2.2.2更换齿轮箱减速器内的润滑油；

2.2.3更换电机、风扇联接器内的润滑油；

2.2.4检查水盆、洒水系统是否漏水；

2.2.5浮球及其他阀门的工作是否正常。

3.冷水机组

3.1日保养

3.1.1每小时按操作规程中运行检查所列项目对主机进行检查；

3.1.2每班检查集中总管压差装置的工作状况，记录压力表读数；

3.1.3每周清理机组外表及主机环境。

3.2外包保养

3.2.1更换润滑油及油过滤器；

3.2.2检查所有控制及安全装置的设置及

3.2.3检查是否出现制冷剂泄漏；

3.2.4检查启动接触器的磨损情况，需要时更换新的；

3.2.5检查电机绕组的绝缘；

3.2.6清洗冷凝器铜管内壁；

3.2.7清洗蒸发器铜管内壁；

3.2.8检查管系是否漏水，各阀门运转是否正常，水流开关工作是否正常；

3.2.9检查保温层完好度。

4.空调水泵

4.1日巡视保养：

4.1.1水泵、电机轴承温度及运转有否异响及振动；

4.1.2压力表读数是否正常；

4.1.3联轴器有否异响、跳动及漏油；

4.1.4阀门开关位置是否正常；

4.1.5排除不正常漏水现象；

4.1.6每周清理泵组外及机房环境。

4.2年度保养

4.2.1检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况，若磨损严重，则应更换；

4.2.2查密封件的密封情况，更换密封效果差的部件；

4.2.3检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的内外表面；

4.2.4校对轴线，检查键磨损情况，若磨损严重，应予以更换；

4.2.5检查电机绕组的绝缘；

4.2.6检查管系是否漏水，各阀门是否工作正常；

4.2.7给控制系统除尘，各阀门是否工作正常；

4.2.8给控制系统除尘，检查电路动作的可靠性。