如何当好业主 城市居民还要补课

2009年度北京市物业管理示范项目考评工作首次采取“五星级项目”评定方式，并强化评选中的业主参与，让服务对象来评判物业公司的管理水平。据了解，北京共有4000多个居民物业管理项目，有200多个项目报名参评“四星”和“五星”，其中报评最高级“五星”的只有13个项目。经过物业管理协会组织专家现场考察，13个项目中有6个示范住宅项目进入公示阶段，并参加现场答辩。

11月27日和28日，北京市物业管理住宅示范项目评比进入最后环节，通过现场答辩产生了5个“五星”级物业管理项目。但是在首个物业项目答辩现场，却出现了戏剧性的场面，一场本应该以问答为主的答辩会就这样变成了一边倒的“表扬会”。

专家评审中获得最高分的万科紫台家园项目成为第一个参加答辩的物业项目。按照答辩程序，当物业公司自我介绍之后，要接受由业主代表、社会专家和行业专家11人组成的评审组的提问。可在答辩现场，只有一位业主代表只是问了物业公司今后的计划，之后坐在台下的业主们开始争相发言“表扬”物业：“会所非常舒服，有沙发，卫生间也很干净”，“物业的服务态度可好了，我们买菜回来，他们主动帮我们拿，有时还会送到家里”，“保洁员把小区打扫得特别干净，连垃圾箱都擦”。

一位业主代表说，今天来到现场的24名业主都是主动来的。因为如果物业公司的服务质量好，房子会升值，居民是受益者。据他了解，小区连续两年物业费缴纳率达到100％，这说明物业公司确实做得挺好。

坐在监督席上的义方律师事务所主任方志远律师坐不住了，他主动要求向物业公司提几个问题。

“万科物业公司是万科总公司的子公司，那么物业公司在遇到业主与开发商房屋质量纠纷时如何解决？”“现在是新入住小区，以后设备老化后物业公司如何面对，有没有预案？”“物权法实施后，车库如果收费？物业公司如何分配这些收费？”这几句提问让业主们不再争相发言。

“现在业主对于居住小区物业服务标准的要求是越来越高，有些业主在换了一个小区后，遇到管理较好的物业公司，满意度会提升。今天参加答辩的万科紫台项目，应该说是管理不错的公司，我相信业主的话也都是发自内心的。但是业主对于物业管理的内在规律和未来会出现的问题，未必非常清楚。专业人士的提醒对于物业公司继续提高服务质量、长远发展，促进物业公司与业主之间的和谐相处会有很好的作用。”方志远律师认为，现在物业公司与业主之间的矛盾，有许多是双方信息不对称，物业收费不公开造成的。

经过评审委员会的投票，万科紫台项目以全票通过当选为北京市第一个“五星”级物业管理住宅示范项目。

答辩会的另一位监督员、原九三学社中央委员周舜武对答辩会进行了点评：“答辩会不是座谈会，业主们的表扬声太多，提问太少。5位有投票权的业主中仅一人发言，也未向物业提问，反而表扬物业。”

当周舜武得知北京第一家当选“五星”级的物业管理项目，竟然还没有建立业主委员会时，感觉很遗憾，认为这是美中不足的地方。