兰州向物业管理行业顽疾“亮剑”

近年来，有关物业服务方面的投诉与日俱增，物业只收费不服务，屋面漏雨维修难，电梯运行不畅，小区公共空间被改为停车位……

今年以来，兰州市集中展开了物业服务质量专项整治活动，通过量化考核，先后四次“曝光”了服务质量差的数十家企业，切实整治物业管理顽疾。

7月1日起，《兰州市物业管理条例》(以下简称《条例》)将正式施行，此前物业管理中执行的诸多难点，将会有法可依，物业管理顽疾有望逐步好转。

物业管理投诉增多

近日，兰州市民李倩在装修房子购买瓷砖时，遇到了一件烦心事。她在选好自己钟爱的厨卫瓷砖后，商家表示可以免费送货到家，但要让她确定一下小区是否有“沙霸”“搬霸”。如果小区有“搬霸”，商家宁肯不做这笔生意，也不愿意让送货工人因此被打。

据一些商家反映，兰州市区的不少小区存在“搬霸”现象，业主装修买来的沙子、水泥、瓷砖等，须由“搬霸”来搬运，而这些“搬霸”的工价要比市场正常价格高出几倍。

提及“沙霸”，从事装修工作的赵老板心有余悸，这些“沙霸”们占有大量装修需求的新小区，采用暴力、威胁等手段，禁止竞争者进入，垄断市场，向正在装修的业主强行高价出售沙石料等装修材料，而他们出售的装修材料一般都存在价格高、质量差、缺斤短两等问题。

对此，业内人士透露，有“沙霸”的小区，背后就有开发商或者物业的撑腰，业主即便和“沙霸”发生矛盾，往往也投诉无门。

这只是目前物业管理乱象的一个缩影。

近年来，有关物业管理方面的投诉与日增多。兰州市住房保障和房产管理局(以下简称“兰州市房管局”)的统计显示，每月要接到业主800多件关于对物业管理方面的投诉。

梳理这些物业投诉发现，主要集中在设备、设施的维修保护不到位，因缺少维修资金而导致的维修周期过长等问题。此外，物业管理和服务，以及开发商的遗留问题等，也是业主投诉的热点。例如产权证不能及时办理，之前承诺的绿地、健身设施等未落实，天然气不能及时点火通气等。

整治物业管理顽疾

针对物业企业服务质量良莠不齐，整体水平偏低的现状，兰州市今年上半年以来对全市物业行业开展了服务质量专项整治活动。

6月15日，兰州市房管局通报了近两个月以来，全市793家物业企业和2036个小区的整改情况：未扣分A类企业315家，存在扣分情况的B类企业367家，扣分较多、整改不力的C类企业111家(拟降级企业18家，拟吊销24家企业资质)。

这是今年以来，兰州市房管局第四次对物业管理企业进行通报。

早在3月份的集中整治行动中，65家物业企业的负责人被兰州市房管局物业处集体约谈。在随后的3天时间里，26家物业企业的负责人又被单独约谈，许多物业企业由此而感到了整治的压力。

兰州市房管局物业管理处处长袁立铭介绍说，从发展现状来看，高端、优质的物业管理服务企业相对较少，大多数企业规模不大，另有少部分的物管企业属于“只收费不服务”。“初步计划，通过几年的努力，将全市物业企业的规模控制在500家左右，甚至更低。目的是为了进一步提高物业管理企业的服务质量，真正给业主提供优质服务。”

对此，兰州市房管局相关负责人表示，通过清理取缔服务质量低、发展能力差、业主意见大的物业企业，建立健全物业招投标机制，进一步净化物业服务市场。下一步，兰州市将把物业服务整治作为经常性的工作，开展不定期的抽查，对物业服务企业的服务等级评定实行动态化管理，该升级的升级，该取缔的取缔，“奖罚分明”。

加大业主维权力度

“我市物业管理工作与先进城市相比差距还很大，物业企业发展水平参差不齐，部分企业存在服务质量差、制度不健全、业主投诉多等突出问题。”采访中，兰州房管局有关工作人员直面目前兰州物业管理中存在的问题。

兰州市物业管理工作起步于上世纪90年代初，自2013年开始，全市物业管理行业进入快速发展期。目前来看，兰州市物业管理行业现代服务意识和体系的建立稍显迟滞，历史欠账较多，具体表现为：物业矛盾纠纷增多;服务不规范、服务不标准、服务不透明;业主大会、业主委员会建设滞后;专项维修资金归集难;物业企业发展环境差;老旧小区数量较多，难以实施专业化物业管理。

对此，兰州市政协委员胡骏认为，相关职能部门应协助小区成立业主自治机构。业主委员会等业主自治机构，在业主与开发商和物管公司之间的谈判中，有相当重要的作用，可以让业主拥有对等的协商权和定价权，对诸如小区物管费定价、停车费定价等与业主息息相关的重大物业事项，进行公平公正的协商。

兰州市物管办有关负责人介绍，兰州市现有居民小区2200多个，成立了业主委员会、业主大会的尚不足百家，业主自治比率还不到5%。业委会的缺失导致许多业主无法行使自己的权利，对物业公司的服务不满意时也难以维权。

“其实，业主是最关心物业服务质量的群体，也是最有效的监督者。要让业主参与到物业服务的日常监督中来，我们会加大宣传、引导，鼓励业主自发成立合法自治组织，维护自身权益。业主也要积极转变观念，积极参与公共管理。”上述负责人表示。

《条例》助力长效治理

“这次集中整治专项行动，是兰州市近几年来力度最大的一次，通过严厉的惩罚措施提升物管企业服务质量。”袁立铭介绍，在今后的管理中，随着《条例》的实施，诸多问题将会有法可依，迎刃而解。

《条例》将于今年7月1日起施行，此前执行的《兰州市城市住宅小区物业管理办法》将同时废止。《条例》从业主大会和业主委员会、前期物业管理、物业管理服务、物业使用与维护、法律责任等多方面对物业管理做了补充完善。

针对市民关心的物业服务费问题，《条例》明确：根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。对于市场调节价的物业服务收费标准应当在成本核算、公开公示、与业主充分协商的基础上，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，并报区(县)物价部门备案。

对于目前常见但又让业主头疼的“商住混合”现象，新《条例》规定：业主不得将住宅改变为经营性用房(含开网店)，不得将住宅出租用于经营性活动(含开网店)，工商行政管理部门不得向前述两种将住宅改为经营性用房的经营活动颁发营业执照。

同时，《条例》明确了小区业主大会享有十三项“决定权”，包括共有部分的经营及收益、共有道路及场地的停车位收费及管理等。今后，诸如小区电梯装广告及小区公共部分的经营使用权问题等，在《条例》中明确规定，物业服务企业未经业主大会或者业主委员会同意，不得擅自在物业管理区域内进行相关活动。

兰州市房管局相关负责人表示，《条例》实施后，将进一步健全物业的管理体制，督促各县区、街道组建物管办，配备一定数量的物业专干，统一物业服务标准，并通过成立业主委员会，提高全市的物业管理水平。