业主该如何在物业管理活动中体现主体地位

随着居住性物业建设速度的加快，住宅物业管理覆盖范围的不断扩大，作为住宅物业所有者的身份也正悄悄地由福利型居民身份向消费型业主身份转变。在这一转变过程中，由于业主观念的差异以及对物业管理的认知度的不足，让不少业主对自身在物业管理活动中的主体地位的认识出现了不同程度的偏差。这种偏差从现象上主要体现为：片面夸大单个业主在物业管理中的作用、我是业主我说什么都算、过高地要求物管企业、把政府视为样样都要管的保姆等等。如何正确地认识业主在物业管理活动中应有的主体地位？作为业主又应如何正确地体现自身在物业管理活动中的主体地位？

一、业主在物业管理中的主体地位应以物业服务合同为依据。

《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。”从这一规定可以看出，物业管理是一个合同行为，根据合同的相关规定，应属于一般性合同，是业主作为主体聘请物业管理企业这一客体并依据合同约定进行服务的活动，双方应根据物业服务合同的约定相互制约对方的行为。而在实际物业管理活动中，业主往往超出合同的约定，将停水停电、房屋质量问题、保证人身财产安全、油烟噪声污染等本应由相应的公司或部门承担的责任统统归咎于物业管理企业，而且往往以此为由不缴纳物业服务费。

业内有关人士指出，业主要真正地体现主体地位，应依据合同的约定对物业服务出现的“质价不相符”的服务不到位、服务质量不符合约定、服务存在不作为等行为通过合理合法渠道要求物业公司限期整改，甚至对屡不履行合同的物业公司可以通过业主大会进行解聘，切不可将非合同范围内的要求强加于物业公司。

二、业主在物业管理中的主体地位应通过业主大会来实现。

《物权法》第七十五条规定，业主决定筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施这两大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。而决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据这一规定，单个业主并不能在物业中起决定作用，其意志必须与大部分业主意志统一时，业主的主体地位才能真正得以体现。而在日常的物业管理活动中，不少业主由于缺乏对这一规定的认识，常常动辄以全体业主的口气要解聘物业公司，要不就是为了一己私利，想拔了绿化种菜就种、想违章搭建就搭建，不听从物业管理企业的劝止。其实业主想行使自己的主体权利完全可以通过召开业主大会，对物业管理企业的选解聘、业主共同约定、小区管理等表达自己的意愿。即使是在平时业主大会闭会的时段，业主在日常物业管理活动中要表达自己的意愿也可以向业主大会的执行机构--业主委员会反映，由业主委员会不定期召集相关有意见的业主，召开由物业公司参加的座谈会，对物业公司管理工作提出质询，有效沟通和监督物业公司的服务工作。

三、业主在物业管理中的主体地位不能违反《业主公约》。

“我自己的房子还要听物业公司的？”、“公共部位属于我们全体业主，我想怎么弄就怎么弄，物业公司凭什么管我们？”日常生活中业主诸如此类的话并不少见，这种说法其实显而易见是没有道理的。实际上，由于业主购买的房产除其拥有的专有部分外，还包括了部分业主共有部分和全体业主所有部分，如都可以由业主随意处置，那后果不堪设想，因此必须通过《业主公约》来进行约束。《业主公约》是业主共同订立的对有关物业的使用、维修、管理等方面的行为守则，是小区内物业管理中全体业主必须遵守的“宪法”，对全体业主和使用人具有约束力，业主在物业管理活动中要体现自己的主体地位必须以遵守它为前提，任何业主在使用、维修物业时均不可以凌驾于《业主公约》之上。

四、业主体现其主体地位时要形成与物管企业的良性互动。

在具体的物业管理活动中，物业公司体现的是对物的管理和对人的服务，而对业主来说感受最多的是来自物业公司对人的服务。由于服务存在双向性，加之物业服务的公共性和即时消费性，这就要求业主在物业公司提供服务时，业主进行有效和良性的配合和互动。一个物业管理企业再好的服务，如果没有业主的配合和互动，小区的美好环境就得不到长效的保持。现实中，不管多高档的物业，我们总能看到部分业主在物业公司人员前脚刚保洁完，后脚就跟着在后面乱扔垃圾，还美其名曰“我不扔，你们不就下岗啦！”这样既破坏了业主自己的环境，又伤害了物业公司付出的服务。业主地位要得到体现，一方面要对物业公司不到位的服务进行指正，另一方面也要积极配合物业公司的服务，相互尊重、相互提高，共同维护好自己美好的家园。

来源：扬州晚报