婺城区调处物业纠纷有高招

“昨天，我们刚刚处理完一件纠纷案，这起纠纷案具有一定的典型性。”近日，婺城区物业纠纷联合调处中心主任闻人伟对记者说。

原来，几天前，市区新悦润居小区有居民向婺城区物业纠纷联合调处中心反映，称小区在选举业主委员会成员过程中存在违法行为，认为这次选举应属无效，要求重新进行选举。

接到投诉后，婺城区物业纠纷联合调处中心立即展开调查。经调查发现，新悦润居小区现有住户466户，这次参加小区业委会选举的人数为100多户。“按照新修订的《浙江省物业管理条例》（2014年5月1日起施行）规定，小区业主委员会选举必须‘双过半’才有效，即参加投票的人数必须达到小区住户50%以上，业委会成员的得票数必须达到投票人数的50%以上才有效。该小区有住户466户，按规定得有233户以上住户参加投票才有效，但实际上这次参加投票的人数仅100多户，显然不符合规定要求。还有，在这次小区业主委员会成员选举过程中，小区开发商对尚未卖掉的50套房子按照投票人数50人来计算，这也不符合法规。根据《浙江省物业管理条例》规定，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算。调查后，我们认定新悦润居小区这次业主委员会成员的选举属于无效。经过我们做工作，小区居民、相关社区和开发商同意重新选举小区业主委员会成员。”闻人伟说。

设联合调处中心

破解物业纠纷难题

近几年，市区一些老旧小区频发物业服务纠纷，有的小区在物业管理公司突然撤走后，出现环境脏乱、垃圾长时间堆放、安全无人管的真空现象，有的小区还因物业管理公司突然撤走造成停水停电、引发群访事件等。市区江南一社区主任曾在接受记者采访时说：“社区工作本来就千头万绪，都说‘上面千条线，下面一根针’，社区要做的工作很多，可最近几个月，我们不得不将很多精力放在这个或那个小区出现的物业服务纠纷处理上，搞得天天像救火一样。”

小区出现物业服务纠纷，原因有多种。小区物业纠纷不仅直接影响到许多居民的日常生活，也影响到社会稳定与和谐。近几年呈爆发式增长态势的物业服务纠纷，引起了我市各级政府部门重视，也引发相关部门人员思考，寻求解决难题的办法。2013年11月，作为市区首个“吃螃蟹”者，婺城区成立了专门的物业纠纷调解机构———物业管理纠纷调处指导委员会（下设物业纠纷联合调处中心）。

如今，婺城区物业纠纷联合调处中心已运行了将近一年，它的成效究竟怎样？

近日，闻人伟向记者介绍，截至9月中旬，调处中心已成功调解处理60多起疑难物业服务纠纷。

“大多数物业服务纠纷是通过8890报过来的。有的纠纷比较简单，也容易解决，就直接由社区人民调解组织或乡镇（街道）人民调解组织予以调解解决。调处中心处理的大多是疑难或重大纠纷案。”闻人伟说，婺城区物业纠纷联合调处中心设有专门的物业纠纷调解员，如果案情复杂、重大，还会有临时调解员、律师等参与调解工作或提供法律咨询。

当前物业服务发生纠纷的几大原因

据了解，目前市区出现物业服务纠纷的小区，大多是一些老旧小区，发生纠纷的原因主要有以下几方面。

一是为缴纳物业服务费而发生纠纷。有的物业管理公司因小区里不少业主停缴或多年不缴物业管理费而将这些业主告上法庭。业主则称物业管理公司服务质量差、服务不到位而不愿意缴。据了解，一些物业管理公司由于几年下来物管费收缴率较低，或者因物管费收缴率下降，为减少经营亏损而采取降低服务质量的办法应对，比如将工资要求较高、年轻力壮的保安人员换成工资要求较低、年纪大的保安人员，减少小区保洁人员或减少小区清扫保洁次数以降低保洁人员工资，降低小区绿化养护成本，绿化带原本一个月小修剪一次、半年大修剪一次，改为半年或一年才修剪一次，等等。这些平时积累的问题矛盾，往往在物业管理公司发布公告打算提高小区物业管理费时爆发。

二是物业管理公司撤离小区时产生纠纷。有的物业管理公司因管理的小区物业服务费收缴率低，公司连年亏损，想提高物管费却遭小区多数业主反对，于是便撤离管理多年的小区。在这一过程中，有的物业公司管理人员不愿意向小区业主委员会移交物业资料（包括小区设施清单等材料），甚至带走或拆毁小区部分设施，由此与业主或业主委员会产生纠纷。比如，今年7月，市区蓝宝花园、曙光花园都曾发生物业公司撤离移交纠纷。其中，曙光花园物管公司人员在撤离小区时，将小区门口的道闸给拆了。物管公司人员认为，这道闸是物管公司出钱安装的，属于物管公司的财产，不想免费留给小区业主。纠纷产生后，婺城区物业纠纷联合调处中心迅速介入调查和调解，并最终促成双方达成调解协议：8月1日下午前，由物业管理公司负责把曙光花园小区的道闸恢复原状；由曙光花园业主委员会补贴给物业服务公司道闸成本折价3000元；剩余的道闸遥控设备按实际数量由曙光花园业主委员会以35元/只收购；8月4日进行移交，移交清单由物业管理公司负责制作。同样，蓝宝花园的双方当事人也在调处中心协调下最终达成了调解协议。

三是小区设施维修纠纷。今年七八月间，市区德尚华庭一幢高层楼房因下水管道堵塞造成部分住户房内墙壁渗水而发生邻里及住户与物管公司纠纷，其中一住户坚持要物业管理公司赔偿损失后才同意维修下水管道。物业管理公司认为，下水管道堵塞可能有两种情况：一是当初房屋建设过程中施工人员不小心将水泥块等掉入下水管道造成堵塞；二是可能楼上住户在洗涤过程中不慎将抹布、袜子等冲入下水管道造成堵塞。物管公司认为，应先维修下水管道并查清堵塞原因，分清责任后再确定该谁赔偿。可这名住户就是不同意，这样一来造成楼上楼下住户都不敢用水，担心大家用水后家中会“水漫金山”。后经婺城区物业纠纷联合调处中心及相关媒体的“老娘舅”耐心做思想工作，才终于化解了这场纠纷。

开展调解协议司法认证 增强协议履行率

婺城区许多小区的物业纠纷经调处中心调解后，均实现了让当事双方满意的调解结果，而且当事双方在调解协议上签字后一般都能认真履责。但是，也有当事人在签署调解协议后一直拖延迟迟不肯履行，导致另一方再次投诉。调处中心就不得不再次邀请当事人双方坐下来认真商谈，再次进行调解，有的甚至要经过多次调解才促成当事人履行协议。“我们调处中心没有执法权，对一些拖延不履行协议的当事人只能一再做思想工作，或再次为双方调解。”闻人伟说。

如何能够促进当事双方在签署调解协议后认真履约？最近，婺城区物业纠纷联合调处中心创新工作方法，与婺城区法院合作，开展调解协议司法认证。进行司法认证后，如果其中当事一方不履约，另一方就可以申请法院强制执行。

蓝宝花园、曙光花园的物业移交纠纷案经调处中心调解达成协议后，都实行了调解协议司法认证，从而促进了当事双方在规定期限内认真履行协议。

来源：金华新闻网