物业维修资金怎么用谁说了算

物业维修资金被喻为房屋的“养老金”，是专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后发生损坏进行维修、更新和改造而预先储存的资金。近段时间，有市民反映自己居住的老房子因屋面漏水申请使用维修资金难落实。此外，近年来，有关维修资金“睡大觉”、“缴存容易使用难”、“主管部门惜用”等质疑频现媒体。为此，记者昨日就我市使用物业维修资金的具体情况、操作流程、如何提高资金使用效率等问题，进行调查走访。

双“2/3”规定成维修资金使用掣肘

家住建湘小区的于女士回忆起去年小区里那次电梯故障，长舒了一口气，因为去年4月，建湘小区1栋2单元电梯发生故障，坏了3个月后，电梯公司才进场维修，结束了业主们爬楼的日子。为何电梯坏了这么久才维修？据了解，其实物业公司早已向市物业办申报并已明确可使用维修资金，但由于其受益范围内业主意见不统一，迟迟达不到双“2/3”签名，因而无法动用维修资金。后来经过多次宣传和协调，这一问题才获得解决。

记者调查发现，很多市民反映维修资金缴存容易使用难，主要体现在签名表决难达要求、适合的维修施工单位难落实、申请主体（特别是老旧小区的）缺失、部分未交维修资金业主维修费用难到位等等，其中“双2/3”业主表决成使用掣肘。

《物权法》明确规定：“使用住宅专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”（简称“双2/3”规定）。可现实中要得到受益范围内的“双2/3”同意并不那么容易，在目前小区规模一般几百户甚至上千户的情况下，加上因房屋投资空置、租赁借住等情况比较多，业主识知水平也不一，宣传公示不到位等等，还有部分业主习惯“自扫门前雪”、“事不关己、高高挂起”等情况比较普遍。

资金使用率不高 不等于在“沉睡”

到底是什么原因，导致维修资金使用率不高？据市房产局物业办副主任赵晖云介绍，基于维修资金是用来保障房屋保修期满后正常使用的，因而其将作用于一个较长期的过程，单以使用率这个相对量的高低界定“沉不沉睡”无实际意义。

据悉，岳阳属三线城市，房产开发起步较晚，近几年才出现较多商业住宅区，近两年维修资金归集增长较快，但总量偏小。岳阳2013年4月前业主按房屋成交价的2%或3%在办理转移登记时交存维修资金，但有众多业主因各种原因不办证或办不了房产证，所以房屋维修时，还有因部分业主未交维修资金导致维修费用难到位情形。基于这种情况，从2013年4月起，我市将维修资金交存时间调整到房屋预告登记前交存，标准为电梯房110元/平方米、非电梯房60元/平方米，并全面推行业主自缴，保证维修资金足额、高效、安全归集到位。

随着近年交付使用的楼盘在未来陆续进入维修阶段，现已迎来我市大批使用维修资金的高峰，维修资金使用量也会逐年提高。因此，在物业进入维修高峰期前，维修资金归集量和使用量比例相差较大，属于正常现象，也将普遍存在。

六种紧急情况 不用业主“双2/3”签名

据了解，为简化使用程序，从根本上解决维修资金使用难，我市在省内地级市中率先推行应急使用模式、一次性授权使用模式，加上一般使用模式，目前我市维修资金使用共有以上三种使用方式。其中，应急使用适用于发生非常危急情形时或相关部门发了整改通知的，可及时向主管部门和所属街道社区报告，并向相关小区业主公示后，不需要业主“双2/3”签名而先行抢修，但所属街道社区必须参与。

紧急情况有6种包括：屋面、外墙防水局部损坏、渗漏，严重影响使用的；楼体单侧外墙饰面脱落、围护栏断裂、管道脱落等危及人身安全的；发生供水管道严重漏水、水泵泵体漏水、水泵电机烧毁等情况，导致供水中断的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的；定期检验时被责令停梯整改的；消防系统、电力系统出现功能障碍或部分设备损坏严重等重大安全隐患，经具有相关资质的单位检测、鉴定应当整改的等等。

使用维修资金需要经过哪些程序？据介绍，一般是申请、查勘、公示、审核、划拨五流程。业主委员会、物业服务企业、相关业主等作为申请人向主管部门提交使用维修资金的报告，受理后安排人员外勘，明确维修范围和受益户室，提交维修相关资料审核，将维修相关资料在物业区域内公示5天后无异议或异议不成立的，主管部门按规定划拨资金。

提高维修资金使用率 需多方努力

如何科学、合理、规范地建立和使用维修资金，让维修资金真正起到“房屋养老金”的作用？赵晖云认为，根据岳阳实际情况，在法律法规没作根本性调整前，我市可从几方面着手，提高维修资金使用效率。

主管部门可通过构建效率与安全并举的维修资金使用监管体系，积极推行应急使用和授权使用模式。此外，我市拟将城区内的维修资金使用按辖区由各分局受理，既方便业主也有利于现场监管，维修资金使用实现系统流程化管理，切实提高维修资金使用备案划拨的行政效率。与此同时，政府可考虑制定强制维修制度，做好公共安全的风险防范。此外，我市可尝试建立“物业专项维修资金共济金”制度，政府应充分认识共济金的作用并积极支持，真正实现普惠民众、为政府排忧解难的目的。

作为主管部门，市房产局物业办希望政府及社会要引导业主积极主动参与维修资金各环节的管理，使其逐步摆脱对监管机构的过分依赖。当业主物业维修养护意识、公共责任意识成熟并在管理手段先进、服务优化的情况下，那么作为房屋“养老金”的维修资金作用发挥就会更顺畅、更到位。

来源：岳阳日报