社区停车管理之四大门派

大约自进入21世纪以来，我国家庭用车得到逐步普及，停车难的问题就在各大城市迅速显现出来。本质上讲，这是汽车产业高速发展与城市规划建设相对滞后导致的结果，同时，车辆与停车位之间的供需不平衡和分布不合理、城市区域不断扩大而公共交通不足带来市民出行不便等等多种因素共同加剧了这一矛盾。

一方面大家尽情享受着现代化交通工具带来的便利与快捷，一方面又必须面对由此带来的“幸福的烦恼”。在这样一个短期内无法改变的现实背景下，各地物业服务同行和广大业主朋友们成了首当其冲的压力承受者，这是一首大家每天都要唱响的停车狂想曲。

每当早晚交通高峰期，物业服务员工就如临大敌、高度紧张，而业主们更是争分夺秒一路狂奔，目的只有一个——抢个车位停车。这里面既包括工作地点的车位又包括居家地点的车位，而又以后者为甚。而在地处闹市区的住宅小区就更是紧张到了无以复加的程度，业主一句“我要回家”让物业员工们进退两难。

事实上，各地物业同行们在如何缓解这种停车矛盾方面可谓绞尽脑汁、各出奇招，各自练成了一套独门心法。就以成都地面为例，江湖早已门派林立，各家功夫自有所长。笔者历数各种江湖路数之后，大致归纳出四类门派，罗列如此，供各位看官参详：

第一类门派：技术派。这一派祖师估计就是药王孙思邈，坚信药能救人，药能济世。这一派通过对现有公共停车位进行技术改造变成立体停车位以增加有效供给，但因思想比较正统，往往难成气候。目前小区车位大致分为私有产权车位（包括卖使用权的人防车位）和露天共有车位，前者常常位于室内，改造空间有限，后者又被改造资金来源、使用维护成本和利益相关业主表决所掣肘。例如成都某商业繁华区曾出现过巴掌大个地面上修二十几层钢结构机械停车塔的奇观，但使用一段时间后终因维护成本太高、收益与风险严重不匹配而拆掉了事。

第二类门派：价格调解派。这一派的武功渊源据说起源于商祖管仲，试图通过价格机制调解供需矛盾，说白了就是“坐地起价”、“钱串脑子”。成都市部分核心商务办公区的包月停车费已达1200元/月以上（据说最高有3000元的），普通工薪阶层自然不敢问津，但这仅限于采取市场调节价的商业停车场，对于采取政府指导价而矛盾最突出的普通住宅区显然不适用。

第三类门派：资源整合派。追朔祖师爷居然是鬼谷子，其游说之功传于苏秦和张仪，后来苏秦创建合纵派，张仪创建连横门，两派曾经杀得你死我活，先后一统中原……，过往风云暂且按下不表。后来纵横两派合并，成为资源整合派，这一派武功向来以务实、靠谱鹤立于江湖。

停车位资源分为内外两类，内部资源是指小区内空置私家产权车位的盘活。物业服务企业通过统计小区内闲置私家车位，动员车位业主委托物业服务企业出租给其他有停车需求的业主，既盘活了闲置资源、增加了车位业主收入又缓解了停车供需矛盾。外部资源是指住宅区周边的商业物业停车场（包括商场和写字楼）以及市政占道停车资源，由于商业停车场与住宅停车场在使用上有一定的时间差和互补性，夜间这些商业停车场往往空置较多，通过互补解决了资源的有效利用问题。

物业服务企业可以鼓动“三寸不烂之舌”游说周边商业停车场，通过互利合作，一方面商业停车场增加了收入提高了车位利用率，一方面缓解了住宅停车供需矛盾。另外各地交通主管部门旗下通常都有一些具备合法资质的市政占道停车管理（运营）公司，物业服务企业可以主动联系其开展合作，在具备条件的住宅区周边市政道路开展夜间（限时）停车服务。

第四类门派：是业主自治派。师承法家思想，首先承认资源的有限性，主张在车位资源分配上建章立制，依理循法。通过业主自主协商制定停车游戏规则，大家互相监督且共同遵照执行。这一派的特点是在不增加资源的情况下通过友好协商缓解矛盾，适用于规模小的住宅区。

例如位于前锋路的某小区规模约700户，除私家产权车位外可供大家共同使用的露天公共停车位仅70余个，却面临150余辆车的停车需求。业主们通过业主大会集体协商表决，每年公开抽签摇号确定当年度的车位使用权，没有中签的车主自行在小区外想办法停车，特别规定有私家车位的业主不得参与摇号。在公开、透明、机会均等的游戏规则面前，大家约定俗成并共同遵守执行，多年来没有就争抢停车位发生过邻里纠纷。

值得一提的是，无论哪类门派都不能“一招鲜吃遍天”，都应该博采众长、兼容并蓄，一方面要想办法释放车位资源、整合车位资源，为业主提供更多可利用空间，一方面制定合理的资源分配规则，发挥业主自治的力量有效管理资源分配和使用。只要我们能够立足现实，站在客户需求的角度考虑问题，尽心尽力地为缓解小区停车矛盾尝试各种努力，即便不能尽善尽美，业主终究是会对物业服务企业的真诚和努力表示理解和支持的！

来源：物业管理资讯