规范撤管行为 维护社区和谐

最近，在郑州市一些住宅小区的公告栏里，有关物业服务公司撤管的“报告”和业主委员会的“回复函”大篇幅张贴着，引起了小区业主的围观和议论。

我们知道，物业服务企业与业主是两个平等的主体，如果在物业服务合同期满、双方没有达成一致的情况下，可以不再签订服务合同，物业服务企业可以撤出小区。这是正常的撤管，但是目前郑州市一些小区物业服务企业的撤管则是合同期内的非正常撤管。非正常撤管严重影响了社区的和谐稳定，我们有必要研究这一现象背后的原因，探索解决这一难题的方法，促进行业的规范健康发展。

非正常撤管的原因分析

那么，是什么原因诱发了物业服务公司的非正常撤管呢?笔者认为，个中原因大致有以下几个方面:

1.物业服务公司在提供了服务后收不到物业服务费，所以便采取“敬而远之”的做法，撤离所管小区。

企业的最终目的是要实现赢利，换句话说，一个不赢利的企业就不是好企业。然而，在郑州乃至整个中国，物业服务企业不赢利的现象普遍存在。那又是什么导致物业服务公司经营困难，举步维艰呢?综合来看，存在以下几个方面的原因：我国许多地区的物业服务费定价机制还没有实现质价相符，一些小区的物业服务费价格长期偏低，而且调价困难，在社会物价不断上涨的情况下，往往导致物业服务企业入不敷出;开发商为了销售住房，在物业服务费定价时进行低价优惠，这给物业服务企业的后期经营留下了隐患;许多人住惯了福利房，观念上难以接受缴纳物业服务费，交费时更是持抵触态度。

据笔者了解，因收费难和收费低而带来的物业服务企业的处境是：1/3微利，1/3亏损，1/3持平。正因如此，有的物业服务企业，在提供了服务却收不到物业服务费的情况下，被迫撤离。郑州市某物业服务企业，于2008年底中标进驻某银行定向开发的XX小区进行物业服务。然而令人没想到的是，在他们按合同约定提供了相应的服务后，由于地处新区、入住率偏低等客观因素影响，却难以收到物业服务费。起初，物业服务公司豪情满怀、不轻言放弃，抱着极大的希望，在继续提供服务的同时，向业主宣传《物业管理条例》等法律法规，让业主了解物业服务，并逐渐树立接受服务就应付费的意识。然而一番苦心终未感化业主，收费率仍偏低，公司在不得已的情况下，按照法律法规，与相关单位办理了交接手续，撤离而去，而后走上了为期两年的讨费诉讼之路。

2.个别业主委员会成员素质不高，为中饱私囊想方设法炒掉物业服务公司。

郑州市XX小区因业委会成员想利用自己手中的权力，炒掉小区物业服务公司，既没召开业主大会，更没经过2/3业主通过，竟然单方面公布解聘物业服务公司，另外聘请另一家物业服务公司，这严重违反相关法律法规，使业委会与在管的物业服务企业关系紧张。由于该小区广大业主已经与目前在管的物业服务公司建立了深厚的感情，对该公司的服务管理也十分满意，因此对业委会擅自作主炒掉物业服务公司的行为，一时议论纷纷，强烈抗议，联名上书政府有关部门，要求制止业委会的不法行为，尽最大努力保护好自己的切身利益。由于大多数业主挽留，最终这家物业服务公司才没有撤离小区。

3.大型物业服务企业战略收缩的需要。

与以往物业服务公司积极承揽社区服务、拓展经营面积形成反差的是，在目前市场环境下，为消除规模不经济现象，一些大型物业服务公司纷纷选择为企业瘦身，重新进行市场定位，集中优势资源，重点选择和管理好那些效益突出的项目。

七项举措避免非正常撤管

物业服务公司非正常撤管势必会对业主的日常生活造成影响，即使这种撤管有时可以做到无缝衔接，也难以彻底消除它造成的不利影响，如垃圾的清运不及时、管理档案的缺失等等。那么如何才能规范物业服务企业的撤管行为，避免非正常撤管现象呢?笔者试从以下几个方面进行分析。

首先，无论是物业服务企业，还是业主或业委会，都要理性、正确、公正客观地看待物业服务企业在小区服务管理过程中的作用和所做的贡献，当服务合同期满后，双方在肯定成绩的同时，对存在的问题要提出解决的办法或整改方案，以期达成共识，续签下一轮合同。如难以达成一致，彼此也要互相理解，做到好聚好散。

其次，作为物业服务企业，当与小区业主或业委会发生矛盾时，即使要撤管，也要依法而行，按规定事先通知业委会，绝不能单方面突然宣布弃管撤离，否则将给小区造成混乱，给业主带来损失，同时也在社会上造成负面影响。

第三，新闻媒体对物业服务企业撤管小区的报道，一定要公正客观，不能轻易做出“物业服务公司撤管小区就是因为该公司管得不好”的结论。因为物业服务企业的撤管是多方面原因引起的，否则就会误导读者，影响物业管理行业的社会形象。

第四，物业服务企业撤离小区时，小区的业主委员会要主动发挥作用，架起业主与物业服务公司沟通的桥梁。另外，现在的业主委员会没有办公经费，很多代表遇到困难就退缩，未来可以从物业服务费中提取一部分，作为业主委员会的活动经费以激发业主代表的工作积极性。

第五，对物业服务企业撤离小区，政府主管部门和行业协会应加以引导，首先是调解、化解物业服务企业与业主或业委会的矛盾，并且说明物业服务企业撤离后的利弊得失，虽经努力却又实在无法调解彼此的关系时，可同意他们自己的选择，但也要督促双方按物业管理相关法律法规，办理齐备各种交接手续，才能有序撤管，绝不能放手不管不问。对那些强行撤离的物业服务公司，应采取严厉的制裁手段，将其随意撤管的信息录入不良信息系统，或者降低其资质，限制其新接小区物业项目。深圳市某物业管理有限公司在合同未到期，也未经业主大会同意的情况下，擅自撤管朝阳区怡景城小区，北京市朝阳区房管局近日依法对该企业做出罚款3万元的决定，该公司也成为首个被实施行政处罚的外省市进京企业。

第六，政府主管部门应积极探索物业管理新模式，在法律途径之外建立日常问题处理机制。比如建立“四位一体”管理模式，通过与社区、派出所、小区业主委员会定期召开联席会议等方式，解决物业管理纠纷，使物业服务公司和业主们能够及时沟通，以推动和谐社区建设。

第七，政府主管部门要进行深层次的调研，制定或指导制定物业服务收费标准，标准制定以后还应该随着物价的变化，每年给出一个调整的系数或是指导意见，以使物业服务收费做到质价相符。

来源：《中国物业管理》