国外物业管理模式借鉴

意大利：物业管理费核算具体而科学

意大利物业管理的普遍作法是：居民楼落成后，搬进新楼的住户要在一起开个会，决定整座楼的管理办法。组织人将大家的意见归纳整理后，以书面形式交给会计师协会。会计师协会根据大多数住户的意愿，委派一名管理人员，去管理楼房的各种事务。如果业主们同意了，便可签定合约，规定双方的义务和责任，特别是管理员的任职年限、权利、义务及报酬等。

费用问题是物业管理工作的重要环节。从物业工作年度报告里可以看出，意大利物业管理费的分配核算非常具体、科学。这个国家的物业管理费，不是管理员先简单地核定单位面积费用，然后乘以各家面积得出费用结果，而是分为水电煤气、取暖、电梯、门房报酬等多个项目，每项以不同的标准计算，得出结果后再相加。比如，在计算各家取暖费时，除了面积因素，还要考虑房间数、暖气片数量等;在计算电梯使用费时，根据各家人数、楼层高度的不同收取相应的费用。各户每两个月交一次数额固定的物业管理费，到年度决算时，再根据实际费用情况相应地多退少补。

美国：管理公司收费

美国的物业费包含了很多内容，比如煤气、暖气的费用，公用电的费用，公用水费、大楼保险费、公共设施的费用(电梯、防火系统、警钟、回收垃圾等)，大楼维修费、门卫和管理费用。

物业费的收取是物业管理公司最重要的工作之一，而且这也是质量管理公司的星级标准。

通常在公寓的OFFERINGPLAN中，已经把收物业费的方式、条例、法律责任都写得清清楚楚。纽约的公寓一开盘，就是说，从开发商卖出第一套单元开始，整个公寓的每个单元就必须支付物业费，没有售出的单元的物业费由开发商支付，一分钱也不能少。物业费一般都是按月收的。管理公司在每个月的下旬向业主寄发管理费账单。

每月收取的物业管理费，存放到大楼的银行账户中，其中一些费用交给政府有关部门，比如水费、公用煤气费，其余大部分用于大楼的日常维修、管理和工作人员的薪资。物业管理公司的费用收取比例会在合同里讲明，这笔费用一般来说是4-7%。

国外物业管理的五大特点

1、自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速,政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理,私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。

2、物业的所有权与管理权分离。物业管理公司与业主的关系是雇佣关系,业主通过招标或协议等方式选择陶业管理公司,要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力,必须注意其形象,不断改善经营管理,提高效益,尽量让业主满意,否则就会有被淘汰或被解雇的危险。

3、物业管理及收费标准由市场形成。政府一般不规定具体的收费标准。

4、各国的物业管理模式均结合自己国情,符合各自特点。

5、政府在物业管理中发挥了重要作用,但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与、责、权、利。

来源：中国物业管理