建筑质量“黑名单”对物业管理的启发

据报道，自住建部2014年9月起开展“工程质量治理两年行动”以来，数十家建筑企业陆续上榜建筑质量违法违规“黑名单”，其中，中国建筑、中国二冶、中煤建设集团等响当当的企业也榜上有名。建筑质量违法违规“黑名单”制度的建立与实施，对物业管理行业有间接的影响，整体上会产生积极的推动作用。

“黑名单”制度有利于优化行业市场

建筑质量违法违规“黑名单”制度的建立与实施，通过信用管理的长效机制，有利于促进建筑质量的提升，这种长效机制有利于提升物业管理市场的发展水平。

首先，建筑质量违法违规“黑名单”制度有助于减少因建筑质量问题引起的纠纷，融洽物业服务企业与业主之间的关系。笔者认为，住建部建立建筑质量违法违规“黑名单”制度，是针对建筑企业建立起的覆盖全国范围的信用管理机制，会使建筑企业明确知晓违法违规活动会得不偿失，可以有效遏制建筑企业在建设过程中存在的“偷工减料”、转包、违反招投标法规等现象，从而有助于降低建筑质量问题。

以往的实践证明，开发商遗留的建筑质量问题会造成业主的不满，且往往会转嫁到物业服务企业身上，并与物业服务企业之间产生矛盾。建立在建筑质量存在问题的基础上的物业服务往往难以达到令业主满意的程度，这种不是由物业服务企业本身造成的问题，会给日常物业管理带来不小的困扰，不利于物业服务企业的健康发展。

建筑质量“黑名单”制度的实施，可以大幅提高建筑质量，从而有助于降低物业纠纷，为物业服务企业的日常管理带来便利。建筑施工项目负责人质量终身责任信息档案的建立，可以使那些在日常物业管理阶段发现的由施工时遗留下来的建筑质量问题的责任人实现可追溯，从而有助于物业服务企业向业主解释清楚建筑质量问题的具体责任人并协助业主向责任人追责，降低物业服务企业被业主因建筑质量问题“错杀”的概率。

其次，建筑质量违法违规“黑名单”制度有助于物业服务企业实现物业保值增值的目标。物业的保值增值是业主的根本利益所在，也是物业服务企业的核心竞争力。但物业的保值增值并不完全由物业服务企业单方面实现，其重要前提就是物业建筑在建造阶段就不存在质量问题，如果建筑质量存在先天不足，则很难实现建筑的全生命周期管理，而业主往往会将物业保值增值目标的落空归咎于物业服务企业的能力不足。物业使用寿命受先天不足限制，业主势必会降低对物业服务企业的信心，这不利于物业服务企业的长远发展。建筑质量“黑名单”制度的实施，有助于延长建筑使用寿命，从而为物业服务企业实现物业保值增值创造重要的基础。

第三，建筑质量违法违规“黑名单”制度有助于解决物业服务企业在二次验收中发现不了建筑质量问题。物业服务企业在二次验收阶段，或许不能在短时期内发现一些建筑质量问题，这些建筑质量问题会给物业服务企业的日常管理带来隐患，并对业主利益造成损害。建筑质量违法违规“黑名单”制度的实施，由住建部牵头监管，使建筑企业在信用管理机制下加强自我约束，可以更彻底地解决建筑质量问题，这必然会弥补物业服务企业在二次验收过程中的漏洞，有利于物业服务企业的日常管理。

行业可以积极借鉴失信“黑名单”制度

《建筑法》第28条明文规定：“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。”新华社记者调查发现，建筑工程的挂靠、分包、转包等行为在现实当中普遍存在。建筑质量“黑名单”制度有助于增强《建筑法》的执行力和约束力。与此相类似，物业管理市场也有招投标等相关法规明文禁止串标、侵害业主合法权益等行为，但在现实中，一些物业服务企业存在贿赂业委会成员、买通评标评委等违法手段取得物业项目，这不利于物业管理市场的有序发展。笔者认为，物业管理市场有必要借鉴建筑质量“黑名单”制度，由行业协会牵头建立失信的物业服务企业“黑名单”制度，在市场中公开失信企业的失信记录，在招投标市场准入方面限制失信企业，使失信的物业服务企业所接受的失信成本远远大于违法所得，从而促使物业服务企业严格遵守法规进行诚信经营。

住建部发文要求建筑行业实施诚信体系建设，并实现全国建筑市场“数据一个库、监管一张网、管理一条线”的信息化监管目标。笔者认为，物业管理市场诚信体系建设也有必要实现“数据一个库、监管一张网、管理一条线”的信息化监管目标，使在某个城市的项目招投标等环节做出违法行为的物业服务企业的失信记录覆盖到全国市场范围，增大失信成本，从而增强信用惩戒机制对物业服务企业的约束力，促使物业服务企业守信经营。

总之，建筑质量违法违规“黑名单”制度的实施，有利于物业管理行业的良性发展，而物业管理行业也可以积极借鉴这项制度来进一步完善市场机制。

来源：《城市开发（物业管理）》