温州新版物管条例首提电子投票系统 破解业主“召集难”

物业之家讯：业主、物业公司、开发商之间总是磕磕碰碰，往往“剪不断理还乱”。近日传来好消息，温州很快要有自己的物业管理条例了!

日前，《温州市物业管理条例(草案)(送审稿)》开始向社会公开征求意见，该条例草案计划于年内出台，如果顺利，它将成为我市继《温州市市容和环境卫生管理条例》、《温州市制定地方性法规条例》之后第三部地方法规。

针对困扰物业管理行业多年的“业主召集难”问题，其中出了一招——建立电子投票系统，得到业内看好。

物业服务覆盖我市八成住宅区

我市的第一家物业管理机构于1991年成立，即鹿城物业总公司，当时是区政府下属的一家国有企业。随着社会发展和物业管理水平的提高，目前我市物业服务的覆盖面达到80%左右，据市住建委统计数据，市区有物业进驻的小区约有1300个，覆盖了市区绝大多数常住人口。

温州市物业行业协会会长李一文认为，在一个小区里，业主是产权人、主人家，物业是管家，两者的关系，可以说是“矛盾的统一体”，二者的方向是一致的，都是为了生活更加和谐、有质量。

然而在生活中，随着我市房地产市场的发展，物业服务队伍逐年扩张，各种物业服务纠纷也逐渐增多，特别是小区业主与物业服务企业之间因为拖欠物业服务费、业主财物被盗、小区公共配套设施所有权、小区卫生和安全环境、物业服务企业的选聘退出等矛盾不断产生。

“业主召集难”是业主自治最大拦路虎

去年，市区红日香舍苑小区在选举产生首届业委会后，召开业主代表大会筹划更换物业公司，并与新物业签订合同，导致新老物业发生纠纷。

老物业拒绝退出，称更换物业程序不合法，且拖欠的300多万元物业费尚未到账。新物业觉得很“冤”，称明明通过招投标、签合同入驻，如今却连办公地点都没有，业委会也没给一个明确说法。

业委会称，更换物业已征求全体业主意见，并获得60%业主同意。但部分业主表示对此毫不知情。80多名业主联名要求彻查引进新物业是否合法合规，并质疑首届业委会选举结果不符合相关规定。

这一事例折射出困扰物业管理行业多年一大问题：即业主召集难。记者在采访中了解到，近年来，我市因成立业委会引发的业主与物业公司、开发商之间的纠纷和矛盾屡见不鲜。目前全市成立业委会的住宅小区占比仅三成左右，不但比例低，发挥作用也较难。

不少业委会人员认为，业主组织工作开展难，“业主召集”是最大的拦路虎，从而造成业主自治活动中“通知难、投票难、监督难”的瓶颈无法突破。

业内人士认为，从目前出现的各种情况看，主要问题还是各方面利益冲突比较大，而且利益冲突没办法调和，都站在自己的利益点，于是出现了矛盾。这个利益点应该按照什么去制约?“最重要的还是按照合同的约定去做，也就是应该制定有针对性的、符合地方特点的物业管理条例，共同点找到了，物业管理小区就可能服务得好。”

新版物管条例首提“建立业主电子投票系统”

我市现有的物业管理主要依据《浙江省物业管理条例》、《温州市物业管理办法》等规范执行，然而缺乏细致的有针对性的处罚措施，约束力有限，出台一部地方性物业管理法规已是物业管理相关各方的共识。

日前向社会公开征求意见的《温州市物业管理条例(草案)(送审稿)》，结合我市物业服务管理的现状，借鉴外地先进经验，拟定了新版接地气的管理办法。为了突破“业主召集难”这一瓶颈，提高小区公共事务决策效率，《草案》首次提出了“建立业主电子投票系统”的办法。

其中第七条提出，建立统一的业主电子投票系统，建设、维护经费列入年度财政预算。“法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行表决。应当向业主公告、公布、通告或者公示的事项，可以同时通过业主电子投票系统发布。”

这一办法的提出，受到业内看好。市物业管理协会会长李一文说，业委会换届、更换物业公司等小区重大事项决策，都需召开业主大会并得到一定比例的业主同意通过。“对于一些较大小区，召集符合法定人数的业主开会非常不易，也很难找到足够大的会场。”他认为，电子投票系统为业主们开展重大事项决策提供了极大便利，而且投票系统由市政府统一建设、维护，相比小区自行组织的选举、投票更有公信力。

电子投票系统怎么使用和操作?目前，我市的具体方案仍在研究中，不过，在广东的深圳、珠海等地，该系统的运行已经得到实践，可以借鉴参考。据了解，珠海市电子投票系统，是利用电子化技术手段，实现远程投票，小区召开业主大会，可以通过互联网、手机APP、手机微信、短信等技术手段，进行业主大会会议投票。

除了“电子投票系统”，此次我市公开征集意见的送审稿还呈现多处亮点，比如物业服务企业考核体系、信用评价体系、物业服务第三方评估制度等。

市民建议将互联网时代的信息互动引导纳入新规

该《草案》公布后，引发公众的关注和讨论，市民们根据自己生活和工作实际提出了不少具体的建议、意见。

市民夏珂提出，现在很多小区的居民开始兴起通过手机微信群等手段及时沟通，传递意见，那么如何发挥互联网时代的信息互动作用，也可以在新版条例中进行规范、引导。

鹿城公安局治安二大队大队长吴松洁就前段时间市区同人花园失窃案的例子建议，在新版条例中增加“人防、物防、技防”的法律条款。

浙江平宇律师事务所律师柯展提出，在温州，有一部分的小区不聘请物业公司，实行自我管理，那么这样的小区是否适用这部地方性的法规?条例的内容，能否对他们适用呢?同时，他建议增加对“挂牌”物业服务公司相应处罚条款。“这样对于业主来讲，如果发现了这种‘挂牌’现象，就知道该怎么去做，而对物业公司来讲也是一种警醒，逾越红线，将受处罚! ”

委员观点

电子投票系统接了温州地气

市政协委员、浙江嘉瑞成律师事务所副主任张付钢

如果电子投票系统的方案得以实行，将是一套适合我市实情、接温州地气的方案。温州楼市活跃，投资房地产者不在少数，也有不少人靠出租物业以租金还贷款。那么，因业主不在小区内居住，过去投票表决重大事项这些人往往缺席。电子投票系统以手机作为投票工具，实现了远程投票，开业主大会不用再“跑断腿”，这些业主的意愿也能得到表达，大大提高了业主的投票率，还业主自治小区的表决权利。

在对物业公司的考评方面，建议也利用互联网思维，让业主每年对物业公司进行评价，然后根据评价结果决定续聘与否。