从传统物管向生活服务商转型 房企谋求社区运营蓝海

11月8日，祈福生活服务控股有限公司（香港联交所上市编号3686）在香港资本市场上市。在港交所主板挂牌首日便受到广大投资者热捧，截至收盘，股价涨34.78%，总市值达到港币6.2亿元。

将自持运营物业服务上市，祈福并不是第一家。业内比较熟知的越秀房地产信托基金，就是将广州国际金融中心（俗称“西塔”）等优质商用物业资产打包在港上市，并获得稳健的资金流和运营发展收益。相比之下，为广州人所熟悉的祈福新邨，其开发上祈福集团，将社区生活服务整体打包后上市，也将以往的物业服务管理的“老本行”，转型当起了“社区生活服务商”，并用上市渠道获得稳健资金流，确保运营服务的投入和品质得到保证，却是一件新鲜事。

物业生活服务走市场化道路

这几年，房地产行业的转型大潮继续。房企的业务转变方向开始越来越明晰，“进军社区”成为大企业谋求新增长点的业务发展方向。品牌开发商物业走市场化道路，并不仅仅满足于物业服务面积的扩大，服务理念和战略定位也随之转变。

在广州，行业领军企业万科地产就突破以往生鲜街市的传统模式，在全面升级街市传统功能品质的基础上，加载生活服务、O2O平台、休闲娱乐等多个模块，打造全新社区生活服务集合店——幸福街市。作为涵盖日常生鲜、休闲餐饮、O2O线上线下配套服务、跨境**、便民服务、社区客厅、童玩中心等多种业态的一站式社区生活集合品牌，以提供社区“最后一公里”服务。

而老牌大型社区，同样也在探索物业服务的新路向。

位于广州番禺的祈福新邨素有“中国第一邨”之称。作为最早引入封闭管理模式的商品房社区，祈福新邨经过20多年的发展，至今已经成为一个有近20万人、近4万户的超级社区，人口总量堪比小城镇。而小区内的生活居住综合服务功能，主要依托祈福生活服务公司下属的物业管理公司来运行。

这几年，祈福新邨在完善社区生活配套设施建设上不遗余力，注重相关设施的网格化分布，兼顾不同居住区域住户的便利性。比如，在社区内开设了多间24小时便利店，便利店规模和货品种类堪比中型超市，新鲜肉类、蔬菜都能买到。而游泳池、会所等文体娱乐设施也分布在不同的网格化专区，让住户可以就近使用设施，不用跑远路、排长队。

“祈福新邨里的士多是24小时营业的，非常方便。而且我们的士多跟超市差不多，品种很丰富。有一次，我朋友凌晨2点多从外地过来，还没吃饭，我下楼买了各种肉菜，一起打火锅。”祈福业主梁先生说，现在祈福名都附近又新开了一家大型百货生鲜超市，环境整洁干净，他们几乎都不用去市区购物了。

住户何女士对祈福新邨里的祈福医院赞不绝口。在她看来，社区里拥有国际资质认证的三甲医院，应该是很少见的。“还不用像市区大医院那样排长队，住在这里养老看病很方便。”何女士说。

行业前景看好 营收能力持续增强

近年，社区消费越来越普遍，更多居民热衷于这种便捷、高效、放心、健康的消费模式。顺应需求，社区消费的业务范围也从单一变得丰富，衍生出更多的商机、餐饮、物业管理、零售、配套生活服务。未来，社区消费将越来越为居民接受、追捧，并成为主流，对生活服务将有更高密度的需求，一个强劲的消费市场正冉冉升起。

据了解，目前祈福生活服务业务除了物业管理外，还包括零售、餐饮、校外培训、洗涤、二手中介等的生活配套业务。致力为居民提供健康、快捷、舒适和高品位的生活服务。业务范围主要集中在广东省。

在完善社区综合服务之后，为什么要考虑上市？祈福生活服务控股主席孟丽红表示：“随着国内居民的生活素质要求，和消费能力相对提高，作为祈福生活服务供应商，刚好适合现在居民的要求，业务有发展的空间，加上祈福专业并富有经验的管理团队，所以我们认为是一个成熟的好时机，在资本市场上市，从而实现集团的业务扩展。”

据介绍，近年来祈福生活服务的相关业务为集团带来了稳步经济增长。总盈利上，祈福生活服务控股有限公司的整体毛利率由2013年的33%增加至2014年的36%，再增加至2015年的38%，正呈逐年稳步攀升态势。而过去三年的净利润由2013年的3270万元人民币，增加2014年的3430万元人民币，至2015年的4010万元人民币，每年都达到双位数字的增长。

截至今年5月底，祈福生活服务控股有限公司已建立起强大的业务网络，按四大类业务收入贡献分别为：物业管理服务（约占19%）、零售服务（约占35%）、餐饮服务（约占30%）及配套生活服务（约占16%）。

展望未来，孟丽红对社区服务这一领域的前景充满了信心：“我们将进一步拓展服务网络。集团将不断增加管理住宅单位的总建筑面积及数目，扩大服务覆盖范围，推动收益增长；集团将有意收购合适的物业管理公司，加快物业管理服务的增长，扩展业务版图进入新的地域市场；此外，进一步拓展零售店、餐饮店网络及校外培训服务；为顺应互联网发展潮流，集团拟投资于网上营销，推广不同的服务及集团形象，并透过与其他网站或网上销售平台合作进行互联网推广服务及销售货品。为股东和投资者带来最大的可持续回报。”