关注物业管理，营造和谐社区

这段时间是各小区物业公司集中收缴物业费的时间。可是在富阳的一些小区，由于没有物业公司的管理，这些小区存在很多安全隐患和卫生问题。可当物业公司进驻后，居民却不愿意承担物业费，这些小区成了社区和相关主管部门头疼的问题。

“目前我区物业管理已逐步被广大业主所接受，物业管理覆盖面已达百分之九十。然而在发展中也存在很多困难和问题，比如物业管理收费标准偏低，人员工资成本提高，物业费收缴率不高和提价困难，导致部分物业公司经营困难的恶性循环，从而影响了物业行业的健康发展。” 富阳区住建局物管科王晶科长介绍。

物业费收缴率偏低 老旧小区难请“管家”

“还是有物业公司好啊，前几年，有一段时间没有物业公司管理小区，失窃现象也增加了很多，每天下班后走进小区看到到处是垃圾，心情都不好了。而且当时由于我们小区电动车失窃率高，亲戚朋友来串门都不敢骑电动车。”家住狮子山花园的刘阿姨告诉笔者。

据了解，城区狮子山花园小区于1998年第一期开始入住。这个小区有247户住户，建筑面积35000平方米。目前，该小区由杭州富阳恒丰物业管理公司管理。据该物业公司的总经理季国祥介绍，由于小区的住房面积都差不多大，所以该小区的物业费并不是按照平方收取，而是以每年的物业费840元收取，去前的物业费收缴率只能勉强达到七成。

“我们公司前面的几家物业公司都是由于物业费低，人员工资上涨，物业费又收不进等原因先后撤走的。我们是在2011年接管该小区，为了让物业公司能接管下去，业主委员会就协助我们向业主们做工作，当时物业费涨了每个月20元，其中10元是业主委员会用于维修公共设施的维修费用。”季经理说。

据季经理介绍，狮子山花园小区目前面临的最大问题还是小区老旧，多幢房屋需要维修的问题，而是该小区有12幢楼房买房时没有在房管处缴纳物业维修基金。季经理说，除了这些问题外，该小区由于使用时间较早，很多基础设施都急待需要维修，而物业费又收不进，公司连年亏损，服务质量就跟着下降，形成了一种恶性循环。

虽然该物业公司接管狮子山花园后，失窃、卫生、绿化等问题都得到了有效控制，但是总有一些业主不愿意缴纳物业费，有的甚至从入住到现在从没交过物业费。季经理无奈的说：“由于这个小区的物业收支每年都亏损，我们也很难长期经营下去，同样是我们恒丰物业公司下面的另一个小区百合春秋苑，收缴率可以达到99%，同样的服务，结果却截然相反。”

负责如意花园小区的杭州辰庆物业管理有限公司总经理谢见永介绍，该小区是2002年开始入住，而辰庆物业于两年前接管该小区。

“小区以前就像是一个开放式小区，由于地理位置处在江滨西大道旁，所以小区内几乎成了各种车辆的停车场，失窃事件也经常发生。后来我们接管后在这两年中做了大量的工作，如处理房屋漏水，修复电梯，增加了门岗道闸管理系统，改造了门禁系统等，也有效控制了失窃、乱停车等现象，住户虽然也比较满意我们的服务，但是物业费收费问题还是很难解决。”谢经理说。

据谢经理介绍，目前该小区多层物业费是每月每平方米0.8元，虽然比之前涨了0.2元，但是由于小区一圈都是商铺，这些商铺不缴纳物业费，导致该小区的物业费收缴率停留在七成左右。

当问到目前员工问题状况时，谢经理坦言，目前该小区只能用年纪较大的保安。他说：“我们也想把服务做到像绿城物业公司那样，招一些年轻的安保人员，但由于人力成本逐年都在增加，这点工资根本招不到年轻的保安，加上物业费不能及时收取，我们也只能勉强维持下去。”

部分保障性住房物业费缴纳率不足50%

笔者走访了解到，富阳城区一些保障性住房物业费缴纳率经常不足50%，许多接管了这类小区的物业公司因此撤场，一个小区轮换了好几个物业。以保障性住房为主的阳光苑小区就是其中之一。

叶英是阳光苑小区的物管主任，据她介绍，2016年该小区的物业费收缴率只有30%。“目前业主拖欠物业费的大部分原因还是由于房屋漏水、墙面渗水等问题，我们在催讨物业费期间，业主就会说，你来看一下，房子都漏水，先把这个问题解决了再缴物业费。”

针对这个问题，叶英和同事们也想了不少法子。“去年房产公司曾来为业主房屋问题维修过一段时间，后来由于费用问题，停了下来。我们就再次反映，目前房产公司也在考虑下一步怎么做比较合理。”

从2008年叶英担任阳光苑小区物管主任时，多层住房物业费是每月每平方米0.5元，电梯住房物业费是每月每平米0.8元。“前后已经9年，保安和保洁人数也比以前增加了许多，工资也涨了很多，但是物业费却一直没有涨。”叶英说。

由于物业费长期拖欠，加上物业费八九年不涨价，阳光苑小区物业管理费用收支情况一直亏损。该社区相关负责人介绍，如果物业公司一直亏损而撤离小区的话，按相关条例因由社区接管6个月，但是由于社区没有供水、供电、电梯维护等的专业技术人员，所以接管起来难度会很大。

“想想他们物业公司也是难的，我家住的电梯房，8毛钱一平方的物业费也是很便宜的，如果没有物业管理，小区里就乱套了，所以，我家的物业费每年还是主动去交。”2012年入住该小区的叶阿姨说。

叶英说:“虽然大部分的业主态度是好的，但是总有个别业主看到我们来催讨物业费，就会老远躲着我们。”

针对老大难问题，亟待政府出台政策扶持

富阳区物业管理行业协会会长、浙江天意物业发展有限公司总经理叶军一直以来对物业行业的健康发展和存在的问题一直很揪心。现在是富阳区政协委员的他，早在两会召开之前，就已积极调研、撰写提案。两会期间，他撰写了“关于出台保障性住房和老旧住宅小区物业服务扶持政策的建议”的材料，该建议得到了叶军所在政协工会界别小组全体委员的共鸣，并已作为政协工会界别小组的集体提案上交。

叶军说，物业管理收费难，是我区目前物业管理企业中最普遍存在的难题，而且多年来，物业服务费用偏低且费用提高难度一直很大，相对企业人力成本增长较快。这些问题一直困扰着企业，解决这些问题也是迫在眉睫。

所以他建议区政府能参照《杭州市人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的实施意见》(杭政办[2013]5号)和《杭州市保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理财政扶持资金管理办法》(杭财建[2014]575号)规定，尽快出台《富阳区保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理财政扶持资金管理办法》，按照0.1元/平方米·月财政扶持标准进行补助，以扶持那些管理保障性住房和老旧住宅小区的物业公司，调动这些物业公司的积极性，以确保保障性住房和老旧住宅小区的物业管理正常运行。

富阳区住建局物管科王晶科长表示，保障性住房和老旧小区物业服务状态的稳定关系到整个富阳区民生稳定问题，出台《富阳区保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理财政扶持资金管理办法》，对保障性住房和2005年以前建成的老旧小区物业服务进行扶持，将会很大程度改善目前存在的一些问题，有利于社会和谐共建。