深圳拟修物管条例 “居委会代业委会”修法思路遭反弹

一石激起千层浪。以居委会代行业委会职责的物管条例立法新思路经报道后，遭致反弹。多数人认为这是立法的倒退，应该用市场规则解决物管纠纷。市住建局表示，物管条例修订依照物权法在进行，向人大汇报的“居委会代行业委会职责”思路并无定论。

居委会代行业委职责遭反弹

深圳物管条例修订已历经数年，连续3年成为人大建议案。深圳市人大常委会近日透露，新的立法思路是，深圳将探索立足我国居民自治的基本国情，充分发挥居委会的制度优势，进行制度设计，以居委会代行业主委员会的职责，以此破解深圳物业管理领域的各种难题。这一消息经报道后在全国引爆，遭到反弹。

“听到这个消息，我们业主的群里就有热烈讨论，大部分业主都持否定态度，认为这完全是倒退。”南山区科苑花园业委会主任陈建平接受南都记者采访时表示。陈建平介绍，以前没有业委会的时候，就由社区工作站来代行召开业委大会，但很多时候通过工作站管理，存在一个问题，就是遇到矛盾时工作站只有协调功能，并不能采取什么实际措施来解决问题，“居委会是一个基层行政机构，类似工作站。而业委会才是由业主共同推选出来，是一个群众自发组织，更能代表广大业主的意愿，根据目前实行的《深圳市经济特区物业管理条例》，也是有实际权利的。”

南山区侨苑业委会主任曹长兴也根据《物权法》和《深圳市经济特区物业管理条例》做出解释，对居委会代行业委会职责的方式表示质疑，“《物权法》和《深圳市经济特区物业管理条例》都规定了物权人、产权人的定义和权利，业主才是物权人，居委会是不能行使物权人权利的。”

新旧物管移交不易

物管条例参与起草者陈之平认为，由居委会代行业委会权利，不是解决物管难题的关键所在，而且十分不合理。第一表明它对《物权法》不了解，业主是产权人，居委会只是一个社会基层组织，居委会怎么能去代替行使业主的权利呢;第二则表明它对物业管理的不了解;第三就是对业主不了解。物业管理是业主行使自己的权利，采购一个产品，物业管理公司提供产品的过程，“只不过现在这个市场不是很成熟”。

在业主们看来，居委会代行业委会职责并不能解决当前的物管难题，即使能解决部分纠纷，也是治标不治本。2015年10月，因更换物管公司问题，当时的小区业委会副主任陈建平的车被喷油漆，并引致物管经理到家中发生口角和肢体接触，成为舆论关注点，直到现在，由于原物管公司移交工作不完全履行，科苑花园的物管难题仍旧没解决。

“这个问题不是居委会代行业委会职责，或者业委会代行一个其他什么级别的职责能够解决的。在处理小区的新旧物管交接纠纷时，我们也找过街道办，找过工作站，但得到的回复都是他们只是协调单位，原物管公司坚持不移交他们也没有办法。”陈建平以所在小区的经历举例，其实《深圳市经济特区物业管理条例》已经明确交代，物业服务企业应当在物业服务合同终止时将物业相关资料，以及相关资金、场地、物品等移交给业主委员会或者业主大会新选聘的物业服务企业。

陈建平认为，最重要的是，相关的执法部门，比如说住建局，如果旧物管确实没有履行移交义务的话，新的物管公司或者业委会可以向这个部门申请强制移交。

强制物管公开收支账目接受监督

“由于业主与物管公司之间互信机制的缺失导致调价机制的缺失，现在深圳不少小区存在电梯质量、消防系统故障、房屋漏水普遍失修等问题。”深圳透明和谐社区促进中心总干事杨志敏说，这就要对物管公司的收入进行监管，包括物业费、广告费等公共收益、房屋养老金等。他认为，修法中，行政化思路是不可行的，要在市场化充分竞争中让物管提供更好的服务。

“完全否定居委会的作用也没有必要。”杨志敏建议，应该是当业委会缺失的时候，考虑居委会代行业委会召集业主大会的职责，这两者之间是互补关系，不应该是替代关系。在备案制的基础上，去研究业主大会进行组织化登记。只有这样，才能解决小区业主集体共有用房、共有设施、共有设备等共有资产的登记主体缺位，只能由物业企业占有等问题。据悉，深圳有200多个业委会拿到了组织机构代码证，并据此开设银行账户，监管小区部分费用。他认为，修法一定要实现两个目的，一是强制物管公开收支账目接受监督，二是对业委会进行有效规范。

由深圳景洲大厦业委会主任邹家健协助指导的深圳大型豪宅水榭花都小区实现了物管财务收支账单全公开。邹家健则认为，物业管理是一种有偿的商业服务，解决小区物管问题，要遵循市场公平平等原则，一是要明晰小区公共产权归属，依法解决小区长期争议不决的公共“共有部分”产权归属;二是要物管收支财务公开透明，保障业主的知情权，让小区物管阳光运作。“3·15”消费权益日当天，水榭花都物管公司向业主全公开了小区物管财务收支账单。

加强物业管理的市场化运营

加强物业管理的市场化运营，也是当前业主们认为可行的物管难题解决办法之一。曹长兴认为，物业管理和业主应该是市场上两个对等的主体，物业管理有偿提供服务，业主购买服务，但是现在很多物业管理却忘记了这一点，做出了伤害业主这个对等主体利益的事情。

“之前业主们的维权意识不强，开发商、物业公司处于强势方。但是现在随着市场经济的发展，公民意识的增强，大家的维权意识强了起来，这是好事。”陈建平称。而且物管纠纷这个问题，通过物业的市场化运作，增加竞争和行业规范，优胜劣汰，以及执法部门严格执法，也能很大程度上得到解决。

《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》参与起草者 陈之平：应提高业委会委员选拔的门槛

业委会的作用目前还是很明显的。但应该提高业主委员会委员选拔的门槛，让一些对物业管理有所了解、对物业管理法有所了解、对物业管理的专业内容有所了解的人成为业委会成员，提供一些专业性的能力，行使好业委会的职责。现在深圳成立业主委员会其实不难，难的是业主大会的召开。根据现有规定，要有三分之二业主参与的业主大会选举出来的业主委员会才是有效的，但这实行起来有难度。应该适当放低一点召开业主大会的门槛。

“业主维权名人”邹家健：用市场规则解决物管市场问题

物管条例立法，应树立市场化观念，用市场规则解决物管市场问题，规范物管民事主体双方的行为，不要用行政手段解决市场问题。合同管理，是物管合法管理的基础。将深圳业主大会以非法人“其它组织”的形式在民政部门注册登记，纳入社团法人规范管理。政府应通过立法，让业委会转型成为一个小区物权业主的商业社团机构。

统筹：南都记者 张小玲

采写：南都记者 谢中秀 晏婵婵 张小玲