江苏省构建物业纠纷多元化解体系

本报讯(记者戴丽娟)针对当前物业纠纷呈现出的涉诉小区多、群体性强、息诉难度大等特点，为积极构建物业纠纷多元化解工作体系，努力实现物业纠纷的有效预防和及时化解，促进社会和谐稳定，日前，省法院与省综治办、公安厅、住建厅、司法厅联合下发了《关于建立健全物业纠纷多元化解机制的指导意见》。

《指导意见》规定，要联合综治部门、公安机关、物业管理行政主管部门、司法行政部门、人民法院和社会各方力量，充分发挥各地矛盾纠纷调处中心作用，完善人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的联动工作体系，形成预防和化解物业矛盾纠纷的整体合力。明确综治、行政、公安、司法、社会自治组织等各方工作职责，探索业主自治、物业行政管理、矛盾纠纷调解、司法裁决于一体的物业管理和纠纷调处新模式。强化居民自治，充分发挥业主委员会在小区物业管理和物业纠纷协调处理中的职能作用；加强街道办事处(乡镇人民政府)对业主委员会的指导、服务和监督作用，广泛引导社会力量积极参与物业纠纷化解工作。彰显人民调解、行政调解等调解方式化解物业纠纷的制度优势，积极引导纠纷当事人选择调解方式解决纠纷；同时，尊重当事人意愿，不得因当事人拒绝调解或调解不成而阻止其起诉、申请仲裁等。

记者了解到，物业纠纷调解前置、第三方评估物业服务水平、无争议事实记载等机制，可以说是《指导意见》的几大创新亮点。《指导意见》明确，要推行物业纠纷调解前置机制，物业行政主管部门应当充分利用现有调解机制，整合调解资源，调解物业纠纷。当事人未经调解直接向人民法院提起诉讼的，人民法院应当委派行政调解或人民调解，向街道办事处物业调解组织发送立案前委派调解函及相关材料；调解不成的，调解组织应及时函复人民法院，其中当事人申请立案的，人民法院应当依法登记立案。在涉及物业费案件的调解中，未经双方当事人自愿同意，不得出现经调解后物业费打折收取的情况。

探索第三方评估机制。有条件的地区可以探索建立物业服务第三方评估机制，培育中立第三方评估机构，提供对物业服务标准、物业服务质量评价、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。人民调解组织在调解过程中，可以建议当事人委托第三方评估机构，协助出具评估报告，作为物业纠纷调解的参考依据。

探索无争议事实记载机制。调解程序终结时，当事人未达成调解协议的，调解员在征得各方当事人同意后，可以用书面形式记载调解过程中双方没有争议的事实，并由当事人签字确认。在诉讼程序中，除涉及国家利益、社会公共利益和他人合法权益的外，当事人无需对调解过程中已确认的无争议事实举证。