消防安全存隐患 物业企业需担责

武沛

小区消防栓不出水、消防通道被堵塞等消防设施设备维修管理不当，由此导致火灾救援被延误、火势扩大，物业企业是否需要承担相应的损害赔偿责任?答案是肯定的，物业企业对消防设备具有管理和维护的义务，其应依过错程度承担相应的赔偿责任。

物业企业承担法定消防义务

依据物权法第81条的规定，物业管理区域内的所有房屋及配套设备和相关场地的维护、养护、管理，以及环境卫生和相关秩序的维护，业主既可自行管理，也可委托物业服务企业进行管理。与其他配套设施不同，消防设施设备对保护公共安全具有特殊的意义，故而立法中对于消防设施设备的维护管理做出了特别规定。

消防法第18条第二款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的公用消防设施进行管理维护，提供消防安全防范服务。《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第10条，也明确了居民住宅区的物业管理单位应当在管理范围内履行的消防安全职责有： 制定消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全宣传教育; 开展防火检查，消除火灾隐患; 保证疏散通道、安全出口、消防车通道畅通; 保障公共消防设施、器材以及消防安全标志完好有效。

从以上法律法规中可以看出，物业企业对管理区域内的消防设施进行管理维护，不仅仅是基于物业企业与业主之间的委托合同，更是一种法定的义务。

家住某小区的李某因家中电源线短路造成火灾，除自家损失巨大外，7户邻居也受到不同程度的波及。李某认为，物业公司也存在过错，邻居家受到的损害应由两者共同承担，并起诉至法院。法院经现场勘查后认定，距离起火点较近的小区大门被物业企业关闭;李某居住的单元楼门前的小区道路两侧均停放了机动车，剩余空间只能缓慢通行一辆机动车，导致火灾发生时消防车不能迅速驶入。

该小区日常物业管理确实存在一定瑕疵，这违反了物业企业应承担的法定义务，同时确实扩大了火灾的波及面。综合考虑火灾事故原因、原被告之间的物业服务合同关系、物业管理上的问题、原告遭受的损失情况等因素，法院认为物业企业需要对火灾所造成的结果承担次要责任，分担李某的部分损害赔偿责任。

从以上案件可以看出，物业企业管理不当导致消防设施本身或消防配套设施缺失、损害导致火灾蔓延，其需要依据物业服务合同、法定义务承担相应的责任，赔偿被害人的损失。

消防费用应专款专用

依据物权法和《住宅专项维修资金管理办法》规定，消防设施设备属于共有设施设备，其维修、更新和改造的资金来源于业主共同缴存、属业主共有的住宅专项维修资金，该资金专户储蓄、专款专用，由所有权人决策，并接受政府监管。

使用专项维修资金的决定权在业主，需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，或者经由业主大会依法通过使用方案，再由政府建设主管部门审核同意或向其备案后转列划支。

(作者单位：北京市石景山区法院)

延伸阅读

楼道堆杂物起火谁担责

在实践中，不乏楼道堆满杂物引发火灾的案例，根据物权法和《物业管理条例》的规定，业主对其专有部分(建筑物内的住宅、经营性用房等)以外的共有部分享有共有的权利。公共楼道(包括专门的消防通道)属于全体业主共有，业主无权擅自堆放杂物，这不仅会堵塞通道，同时也是潜在的消防安全隐患。

《物业管理条例》第45条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和适用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应该制止，并及时向有关行政管理部门报告。”物业企业对楼道堆放物品的行为应该进行监督、劝止，排除隐患。

因此，如果楼道堆放杂物导致火灾，直接责任人、擅自堆放杂物者和物业企业要依据各自的过错程度承担相应的赔偿责任。