深圳新版物管条例拟取消物业管理指导委员会

备受关注的《深圳经济特区物业管理条例》修订工作取得新进展，5月30日，深圳市人大正式启动《深圳经济特区物业管理条例(修订草案)》(下简称《修订草案》)公开征求意见工作。相比起2017年11月24日，由深圳市法制办会同深圳市住房建设局起草并对外公开征求意见的《深圳经济特区物业管理条例》(修订草案征求意见稿)(下简称《征求意见稿》)，新版条例在听取各界建议后，取消了原先拟定设立的“物业管理指导委员会”，改由筹备组和换届改选小组分解、履行其职能。

前期物业阶段交由筹备组负责

此前公布的《征求意见稿》中，提出要在物业小区设立新的业委会选举组织委员会———“物业管理指导委员会”。依据原稿内容，物业管理指导委员会将由街道办事处牵头，业主、辖区公安派出所、居民委员会、建设单位或者物业服务企业派员共同组成。指导、协调共有物业的承接查验，组织、筹备召开首次业主大会会议以及监督检查共有物业收益归入与使用等六大项工作内容均属物业管理指导委员会的工作职责。

深圳市住建局相关负责人表示，在此前征求意见的过程中，设立物业管理指导委员会的条款存在很大争议，很多人质疑该制度不成熟，担心存在异化的可能。在综合基层实际情况后，深圳市住建局等相关部门就此条款进行了调整，取消了原先拟定设立的“物业管理指导委员会”，改由筹备组和换届改选小组分解、履行其职能。其中，前期物业阶段交由筹备组负责，承接查验由开发商直接向业主大会办理交接，而业主委员会换届改选工作则由街道办牵头成立换届改选小组进行负责。

南都记者梳理发现，为了更好的承接原定于物业管理指导委员会的工作职责，在新版出台的《修订草案》中，筹备组的成立时间已经提至新建物业管理区域首套物业交付后十五日内。

为业主大会发放统一信用代码证书和业主监事会制度

相对于已经调整取消的物业管理指导委员会，同样在此前征求意见过程中存在争议的建立业主大会备案制度并发放统一信用代码证书和业主监事会等等内容并未在此《修订草案》中进行重大调整。

由于业主大会不作组织登记，无法取得统一社会信用代码，致使无法开设账户，业主共有资金只能通过物业公司账户收支，混淆不清。同时，业主大会、业委会有法定决策执行权但无法承担法律责任，游离于政府监管之外。为解决业主自治组织缺位问题，此前公布的《征求意见稿》就已经明确，首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会后15日内，业主委员会应当向物业所在地的区主管部门备案。获颁备案证书后，将取得统一社会信用代码，并依法申请刻制业主大会和业主委员会印章，取得印章后也要备案。如此，业主大会可凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户，也可委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户，并设计了共有资金审计制度、资金使用公开制度等一系列配套制度。

在此前征求意见阶段，有人质疑业主大会没有能力管理业主共有资产。对此，深圳市住建局相关负责人回复表示，已从内外部建立相关制度，完善和制约业主大会，“业主大会对业主共有资金的管理是基于共有产权的必然，是物权法赋予的权力”。

此外，针对目前深圳业主委员会委员素质参差不齐，也曾有少数不良业委会通过授权等方式僭越业主大会的权力的案例出现，此前公布的《征求意见稿》中就已拟设立业主监事会，通过提高业主委员会委员的准入基本条件、增设业主监督机构对业主委员会进行监督等措施规范业主委员会的行为。这一措施虽在征求意见阶段，也引起了广泛讨论，但就目前公布的内容来看，并未做太大调整。

依据《修订草案》公布，截至目前，全市共有住宅小区3597个，其中成立业委会的小区1476个，约占41%，采用物业服务企业管理的住宅小区3511个，约占97.6%，全市共有物业服务企业1933家。