佛山市房协：佛山市物业管理尝试引入第三方评估

物业因运营成本持续上涨导致零利润甚至亏损，业主却对物业公司的“服务不涨、物业费持续上涨”的现象表示不满……近年来,物业管理成为市民关注的热点之一。如何破解这一难题？市房协于3月28日举办的“物业引入第三方评估的探讨——新模式，新思路，破题佛山物业管理调价难的困境专题研讨论坛”余音未散， 4月12日下午，佛山市房地产业协会又召集了全体物业管理专业委员会召开2018年度第一季度物业管理专业委员会工作会议，热议了即将出台的《佛山市物业服务收费管理调整方案》，并深入探讨引入第三方评估机构对物业管理进行评估的落地。

人力成本持续攀升，物业企业经营成本增大

据市房协调研，劳动人成本占物业公司全部运营成本的80%左右，佛山市企业职工最低工资标准自2018年7月1日起调整为1720元/月，过去6年，佛山最低工资标准年均涨幅为13%左右，这意味着物业企业的人力成本持续攀升。然而，部分小区的物业收费标准多年未调整。为此，部分物业公司不得不面临选择，要么调高物业管理费，要么缩减物业人员。前者遭到不少业主的反对，后者则降低服务标准、招致业主不满，不少业主因此拒付物业费，形成恶性循环。

广东最近三次调高最低工资情况

（注：第一类地区是广州市，第二类地区包括珠海、佛山、东莞、中山四市，第三类地区除原来的汕头、惠州、江门三市，增加了肇庆市，第四类地区包括余下的韶关、河源、梅州、汕尾、阳江、湛江、茂名、清远、潮州、揭阳、云浮十一市）

物业费指导价与平均工资联动，人力成本不容忽视

《佛山市物业服务收费管理调整方案》规定物业服务收费指导价调整实行与社会平均工资联动，以2017年我市社会平均工资和本次公布的指导价为基期标准，当年度社会平均工资与基期相比变动幅度达到30%及以上时，社会平均工资变动幅度与最高限价按1:0.4比例同方向联动，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门综合物价指数和社会承受力等因素适时调整向社会公布。随着《方案》规定物业费指导价与平均工资联动，让社会逐步了解到物业服务的人力成本支出在持续攀升，可以审视物业费为什么要调整、调整幅度为多少、几年调整一次等系列问题。

实施第三方评估促进物业服务企业和业主间的相互理解

第三方评估机制能加强物业行业的哪些服务？对行业的发展起到什么作用？会上，专委会的委员们表示第三方评估机制是佛山市物业管理行业的新尝试，会议中提到，将在佛山以行业协会在试点尝试的方式，探索建立物业管理第三方评估机制，将评估拓展到除物业服务企业的价格评测之外，对物业服务质量评估和服务内容标准验收以及第三方满意度测评等方面。目前，可能很多市民对于物业管理的第三方评估机制并不太了解，但在北京、南京等城市，该制度已经落地实施了，像新小区如果要征收物业费，将不再是由开发商或物业公司直接拍板，而是由第三方评估机构参与。在北京、上海、南京的政府主管部门已出台相应的文件来规范和推动区域范围内的住宅物业管理区域物业服务评估活动，包括就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估，在北京有《北京市物业服务第三方评估监理办法》、南京有《南京市物业服务第三方评估监理暂行办法》等第三方评估法规，有关物业服务费评估，物业承接查验、物业服务质量评估均有第三方物业服务评估机构来完成，成为房地产开发商与物业服务公司之间的“润滑剂”，有效的杜绝了后期质量等问题纠纷无法区分责任人等现象，可见第三方评估是物业行业的重要组成部分。

对物业服务企业来说，第三方评估机制可以为物业公司说清楚在当前的收费水平下，目前的服务内容是否相匹配，化解物业纠纷，稳定物业合同关系；对小区业主来说，第三方评估机构依照法律、法规规定和合同约定，对物业服务标准和费用进行评估测评、物业服务质量等提供专业评估服务，为业主提供清晰透明的消费；对行业发展来说，第三方评估机制的实施，让企业重视后期物业服务的维护、经营状况、业主满意度情况，促进我市物业服务市场的规范、有序发展，更好地促进了行业的发展，从而为市民创建更加优良的居住环境。