青岛市北区镇江路街道“红色物业”穿针引线 绣出物业小区新面貌

都市春天小区位于市北区镇江路街道太平镇社区，是海信地产新都市主义的实践典范，多达9400平米的绿化面积让200余户业主如同身居都市公园，在市北老城区可是绝无仅有的。可是，自2004年小区建成后，至今已历15年风雨，业委会和物业公司敷衍应付让这个花园的风景逐渐凋零。

2018年6月，由于种种原因，原业委会在任成员人数已不足一半，无法正常履职，街道和社区当即根据《物业管理条例》和街道“红色物业”的实施纲领，深入小区进行走访调查，并依法依规指导业主进行了改选。“红色物业”的新理念为小区各方力量参与小区管理带来了新思路、新作风，使这个隐身于老城区的都市花园再次迎来了和谐的春天。

建章立制、公开透明 业主委员会行使权力有规有矩

“业委会是全体业主的代表，我们要求新选举出来的业主委员会成员要时时刻刻体现业主利益，维护居民的权益。”太平镇社区党委书记姜蔚说。对此，新任业委会主任郑春耕提出了自己的理解：“对业主们负责，首先要做到的就是公开透明，照章办事，主动请全体业主监督我们。”新改选的业委会从选举阶段就公开透明，严格按照各项规定执行。履职之后，业委会更是落实了相关管理制度，保证所有工作都在业主们的监督下执行。

为了尽快进入角色，正常行使业委会的权力，明确每个人的分工和业委会的运行规则成了新业委会上任后的当务之急。“业委会是个自治组织，只有民主协商、各取所长，才能避免产生内耗，影响运行效率。李健原本就在一家会计公司做会计工作，于是大家就选他担任会计;于鹏在机关单位做文书工作，大家就让他担任行政工作。”对于分工问题，郑春耕介绍道，“大家在业委会中都能找到施展才华和奉献自我的空间，也保证了班子的团结、稳定。”

除了明确责任分工，新业委会还把工作制度挂上了墙。郑春耕告诉记者：“我们制定了例会制度、财务制度、公章管理制度、工作津贴制度和业主联系制度五项工作制度，对于所有涉及业主利益的事项严格公开透明。”

“钱”的问题是最敏感也是大家最关心的问题。都市春天小区有一部分临街房是公共资产，其出租收益也是小区公共资金的重要来源。为了一改过去业主对大家的钱去哪儿了不清楚、有疑虑的弊端，新业委会也拿出了实实在在的措施。“首先会计和出纳要分设，现金和账目分开，分别由专人管理，这是业委会资金安全最基础的保障。第二点，小区的各项收入支出账目要清晰，建立财务审批手续，定期公示，做到公开透明。最后，要主动约束好业委会自身的权力，小区内的维修工程项目等各项非常规开支，单笔开支在500元以下，由业委会主任和副主任两人签字，方可拨款;500元至1000元的，至少3名业委会成员签字;1000元以上，须由全体业委会成员签字;5000元以上将由楼长联席会审批;10000元以上的工程维修项目，须做到公开透明、货比三家，先公示后实施，广泛听取多数业主的意见。”郑春耕向记者介绍。通过严格制定工作制度并上墙公示，既对业委会起到警醒和激励作用，又能让业主们有据可依的行使知情权和监督权，增强了业委会的公信力和履职能力。

不忘初心，秉持公心，各方力量为业主服务尽心尽力

新业委会五名成员中，正、副主任都是共产党员，他们身上有着党员的“责任感”，只要居民需要，他们就愿意“多操一份心”，因为在他们看来，于公应该在党组织需要的时候站出来出一份力，为全体小区居民的共同利益发声，于私应该带头管好自己的家园，让自己生活的小区充满更多“正能量”。

据了解，由于常年疏于管理，都市春天小区的许多基础设施都有不同程度的损毁，其中大门和路灯是困扰业主的两块“心病”。业主普遍反映，原来的大门是钢轨钢轮，轮子和轨道已经存在偏离，只要一运行就会发出巨大的噪音，尤其是住在小区门口几栋楼的业主更是深受其害。小区的路灯不少也已经坏了，之前业委会和物业也都应付了事，灯罩坏了就用油桶罩起来，既不美观也不安全，成了小区里的一个笑话。

鉴于门和景观灯已经演变成小区的突出问题，业委会商讨后决定把解决这两个问题作为“1号任务”。业委会通过公开招标、四方比价、实地考察等程序，结合价格和质量等多方因素综合考量，最终选定了一家电动门厂家。更换小区的路灯也是如此，业委会成员把“大家的事”当成“自家的事”用心办，不仅对景观灯生产厂家进行了市场调研，综合考虑了运输成本、后期维修等因素，而且付出了个人大量的时间和精力，最终以实惠的价格购买到了与小区建筑风格相匹配的灯具。电动门和景观灯的安装同步进行，都赶在2019年元旦前完工，给小区的新年增添了一副新色彩，居民都赞不绝口。

石琦是青岛伟信物业的项目经理，有着15年的物业小区管理经验，自2019年1月开始担任都市春天小区的物业经理。“公司突然让我接管这个小区，多亏了社区和业委会的协助，我才能很快熟悉情况、开展工作。”石琦表示，只有了解居民需求和业务开展情况，才能更好地为小区居民服务，为此，他积极寻求伟信物业集团党支部的资源支持，在春节期间同社区一起对小区里70岁以上的老人、楼长等进行上门走访，主动将物业公司的年度、季度、月度工作计划向业主公示，将小区的资金流动情况在每季度末向业主公开，主动接受业委会的工作监督。业委会也在业主微信群里对他进行了积极的推介。这些措施让居民很快认识了他，有了问题找到他也能得到解决，很快，物业公司在小区居民中的口碑也越来越好。

由于小区管理存在历史欠账较多，郑春耕、石琦都有很多工作要做，小区安装监控、破损路面维修、乱圈乱占整治……每一件困扰业主的问题，都列入了业委会和物业公司的“工作清单”。采访中，大家都表示，“要办的事情很多，我们要一件事情接着一件事情办”。

办事顺应民意、出于公心，不计个人得失，替全体业主办成了事，并且能把好事办好，这些新作风让都市春天小区的正能量越来越多，小区居民的心也越聚越齐。

五方联动、合力共举 花园小区实现常治常新

小区虽小，但涉及到民生的方方面面。以往，业委会、物业公司单打独斗，许多问题想解决解决不了。现在，街道、社区、业委会、物业公司共同联动，办成了过去想办而办不成的事。

“红色物业，最受益的是居民。”石琦对记者说，“ ‘自己干’和大家‘一起办’肯定不一样，现在明显感觉事好办多了。”2019年3月，石琦接到业主反映，有邻居违规装修，疑似动了承重墙，导致自家房屋受损。“因为牵扯到损害鉴定这种专业问题，找谁鉴定、费用谁出等都是业主自己协商，以往这种情况没有两三个月是解决不了的。”石琦结合自己十几年的从业经验说。这次问题出现后，物业公司通报给街道城管部门，城管部门当天就到现场下达整改通知，第二天下午又协调区房管部门现场确认承重墙体，并提供了10家有资质的房屋受损情况鉴定方和房屋受损恢复加固方供当事人自主选择，同时，社区积极对有房屋受损争议的邻里四户进行调解，第三天邻里间就达成了处理协议。很快，专业鉴定出来了，有两户确实是由违规装修引起，有两户墙体裂纹是自然形成，也并不会造成民担心的“危房”。居民的顾虑很快打消了，包括恢复原状、维修加固在内的所有问题不到一个星期问题都彻底解决了，这个速度令石琦非常震惊。“得益于‘红色物业’，街道、社区、有关部门、第三方都来帮助我们物业公司做工作，通常需要两三个月才能解决的问题现在一个周就被快速解决，居民的经济损失是最少的，邻里间没有产生怨气，也没有影响邻里关系。特别是装修的这户业主，违规装修也是因为缺少专业的指导，如果不能按期入住还会影响到其子女入学，现在的结果可以说让各方都非常满意，这是单靠我们物业公司一己之力办不到的。”石琦感叹道。

在党组织的引领下，街道、社区、业委会、物业公司等五方合力为居民服务，相互“补台”不“拆台”，实现为小区居民服务相互“补位”不“缺位”，这是“红色物业”的根本宗旨。“近期，物业公司、业委会又配合社区党委在小区里打造一处活动场所，都市春天的66名党员和小区里的老人又多了一块活动空间，等活动场所建成后，社区还将把健康义诊、绘本阅读等好活动引进小区，让小区居民的精神文化生活更加丰富。”姜蔚高兴地告诉记者。

“现在居民反映意见的渠道是畅通的，问题反馈机制运行的也很好。”郑春耕表示，“我们有党组织、业主委员会、物业公司等各方参与的联席会议制度，有业主联系制度和业主接待日制度，还有微信交流群，居民有任何问题都可以随时交流。”在业委会的督促下，业委会和物业公司近期又联手为小区增补了一批绿植，历史遗留问题正在一点一点地解决，都市春天小区逐渐重现了原有的花园风景。

镇江路街道党工委书记冷严冰介绍，都市春天小区近期的探索是“红色物业”工作理念的一次全新实践。“随着业主诉求的多元化、利益格局的复杂化,过去的方式在如今实际问题面前越来越显得力不从心，小区业委会‘成立难’、物业公司‘监管难’、小区居民‘维权难’等等，这些问题需要党委政府为全体小区居民‘撑腰鼓劲’!镇江路街道将积极通过区域化党建优势服务辖区群众,不断探索党建引领物业服务融入基层社会治理模式,激活居民、志愿队伍、社区律师、民主党派、群团组织等多方力量参与小区共建,充分体现小区治理的群众性和社会性,持续提高居民的获得感、幸福感。”