独立与担当：中国式物业的战“疫”成人礼

30年前，万科开发了在深圳的第一个楼盘天景花园，而后成立了物业公司管理这个小区。

这可以说是中国本土物业管理公司的起源。从那时开始，在很长一段时间里，物业公司都是以开发商“售后服务”的角色存在。

30年后，全世界的国家和经济体，都很难再找出像中国这样，拥有如此众多封闭式管理的住宅小区。

一大批开发商“养成系”品牌物业，在本次疫情防控中担当了重要角色，优秀的公司在业主们的体验和比较中凸显；因为看好品牌物业的表现，上市物业公司的股价也连番上涨，资本市场给予了物业比地产更高的估值，这是物业少有的高光时刻。

然而同样不可忽视的是，大量物业在本次疫情中引发业主不满，长久累积的物业费收缴率偏低、社区共有产权纠纷等深层问题仍然存在，这都指向矛盾的根源：业主对本社区物业的自主权问题。

作为从房地产衍生而来的另一个万亿级行业，物业服务正在从分散走向集中，头部公司的角逐才刚刚开始，物业公司不再是开发商背后的配角，而是要走到聚光灯下，要靠服务取得业主的信任，以及自身的专业运营，打拼出一片天。

站在防疫第一线

突如其来的疫情，对每家物业都是史无前例的严峻考验。

老牌龙头物业反应更为迅速。早在1月20日，万科物业便成立应急行动工作组，并命名“长江行动”，万科物业CEO朱保全直接担任组长。

物业公司除了完成消毒防护、体温检测、物资采买、疫情上报等工作，还要与基层政府联动配合，管控本小区病例和病情的蔓延。

据21世纪经济报道和第三方机构多方调研，本次疫情中表现较好的物业，大部分是成立已久的老牌公司，万科、中海、龙湖、绿城、保利、金地等。

多家公司在武汉管理多个小区。如万科物业共有61个住宅项目和26个商写项目，其中武汉传奇唐樾和悦庭两个项目，更距华南海鲜市场仅一墙之隔。

花样年彩生活在武汉服务小区近50个，服务业主超12万人，还有为数不少的销售案场及写字楼，集团很早就调拨人员和资金，全力支持武汉防疫。

此外，万科、金地组织物业人员奔赴火神山；湖北保利、佳兆业、龙湖等为业主提供买菜、送菜等增值服务。

“物业的防疫能力，一是要靠多年积累的社区服务专业经验，一是资金和资源的调动能力，因为社区防疫需要很快确定机制流程，还要有非常多的物资支持，并且要能够及时供应。”一家大型物业公司高管说。

有实力的品牌物业能提供更多的增值服务，比如龙湖为业主提供在线医疗咨询，保证蔬菜供应等。

雄厚的资金也是大物业才有的优势。疫情期间，万科物业投入资金2亿元；中海物业增加额外人工成本3000万元，增加额外物资及分包成本1000万元。而对所管小区疫情情况做大数据分析，仅有极少数物业能实现。

据朱保全透露，基于SIR Model（预测未来疾病走势的一种模型），测算出公司接管范围内的R0基本传播系数为2.18，小于全国数据的3.22（或者更高）。

物业价值凸显

碧桂园物业总经理李长江认为，在社区防疫的特殊背景下，物业服务可以说从“幕后”走到“台前”，它的价值被更好地塑造和感知到了。

花样年彩生活CEO黄玮指出，这是物业的价值得到了二次发现，最直观的表现，就是近期物业股的连续上涨。

据21世纪经济报道统计，在经历了疫情初期短暂的下跌后，由于社区防疫的深入，物业概念持续吸引资金进入。2月3日至3月5日，多只物业股涨幅超前，跑赢大市。

如佳兆业美好股价涨幅高达60.92%，中海物业、雅生活服务涨超40%，保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务涨超20%，上述龙头股价均达到上市以来峰值。

截至3月5日，碧桂园服务总市值最高，达870.20亿港币，此外，雅生活服务、保利物业、绿城服务、中海物业市值均突破200亿港币。

值得注意的是，在防疫中表现突出的万科物业还未上市。参照其他上市物业的营收和净利表现，业内人士认为，作为仅有的一家营收过百亿的物业，万科物业上市后市值或达千亿。

资深房地产研究人士祁泽金认为，物业股上涨的逻辑在于弱周期性，良好的现金流和行业集中度较低，且疫情期间业主缴费积极，物业费收入稳定。

独立发展隐与忧

在地产的扶持和补贴中生存日久，物业公司独立的道路并不好走。

从盈利模式而言，物业公司的核心收入来源是物业费，而曾被O2O泡沫裹挟的物业公司，其线上、金融等社区增值服务仍处于探索中，难以形成稳定的收入。

可惜的是，中国式物业管理的一大顽疾是收缴率太低，据统计全年收缴率低于50%的物业不在少数。

以优质服务著称的中海物业，2020年截至2月15日，物业费的收缴率仅约为47%。

究其原因，中国物业管理行业有其特殊性，一般开发商在卖房时，由于尚未有业主入住，会自带前期物业；后期也会因为没有规范的业主委员会，无法解决更新合同或更换物业等问题，物业与业主有天然的对立情绪，也为后续的管理埋下隐患。

李长江乐观表示，此次疫情，将可能增加业主对物业的信任，有助于收缴率的提升。

物业管理专家舒可心认为，物业与业主间的矛盾，是两者间不信任的问题，好的物业除了服务外，更重要的是管理透明。

疫情背景下服务更好的物业，或许短期内与业主间关系更为缓和，但长期来看，业主委员会能更全面地发表意见是长久之计。物业与业主间的信任决定着物业管理的未来。

舒可心也表示，中国对于物业管理的外延与其他地区不同，物业积累了原始资本后，向社区养老、医疗、教育等发展，物业公司上市利润率可达45%；物业管理应该回归管理的本质，相关政策应完善对于收缴的物业费除服务开销之外的部分，有更合理的规制。

对于市场化的物业公司而言，取得业主的信任才能获得长远的合同、更高的收缴率，以及稳定的现金流。

此外，朱保全认为，资产管理及升值是物业服务的最终本质。从房地产生命周期来看，后期的维护等一系列服务占据了整个周期的90%以上，专业的资产管理能力才是物业的根本竞争力所在。