佳木斯市物业办推进物业竞赛和旧小区改造

针对群众提出的物业管理亟待加强的问题，佳木斯市市物业办分析了我市物业管理的现状：几年来，佳木斯市市物业管理从无到有、从小到大、从乱到治，在艰难中前行。随着物业管理法律法规的日臻完善，业主维权意识增强，物业管理投诉不断增加，已经成为社会关注的焦点。业主反映的问题主要有物业管理服务不到位、物业管理收费缺乏透明度，多收费、少服务等，同时由于对法规了解不系统，也存在把属于开发商遗留建筑质量及保修问题和水、电、热等公用事业服务单位的问题也都归咎于物业管理的现象。客观来说，物业管理中确实存在一部分物业企业服务水平低的问题，但也有部分物业管理企业的服务水平低、服务质量差只是表面现象，其根本原因是大部分老旧小区沿用房产移交管理时的《房管协议》，没有形成与《物权法》《物业管理条例》相适应的服务合同，服务标准不明确，也未能理顺物业服务管理价格关系，从而导致物业管理企业长期处于“低收费、差服务”的恶性循环中。要解决这些矛盾和问题，就必须解决服务合同、服务标准、收费标准及两者之间的协调问题，实现物业管理的优质优价，达到物业公司与业主双赢的目标。

今年，佳木斯市市物业办将进一步强化行业管理，继续深入推进“诚信杯”物业管理优质服务竞赛活动，采取对物业企业培训、编撰《规范化物业管理指导手册》等有针对性的措施，逐步转变物业企业及从业员工理念，提升全市物业管理水平，同时进一步加大旧小区改造力度，计划在2010年完成40万平方米旧区改造工作任务，使旧小区全面提档升级，改善业主的居住环境，提高生活质量和幸福指数。

对于佳木斯市市不少老小区由于物业弃管现象，佳木斯市市物业办从法律层面给予了讲解：从物权的角度来看，政府只能倡导和鼓励实施物业管理，但作为所有权人不愿意，政府是无权强迫的。物业办将结合旧小区综合改造，广泛征求业主对小区改造及物业管理的意见，积极引导业主成立业主大会选举业主委员会，按照大多数业主意见，选聘物业公司，签订物业管理合同，解决因小区的长效管理机制问题。但小区的管理主体是业主大会，业主有是否选聘物业管理企业管理的自主权。所以解决弃管楼的管理问题要听大多数业主的意见。在市场经济条件下，政府更多的作用在于引导大家，鼓励老百姓自主行使权利自律地履行义务，而不是一切事情都由政府包办。

对于小区内个别业主养狗扰民、侵占公共部位等问题，佳木斯市市物业办解释，《中华人民共和国物权法》出台之后，明确了制止损害他人合法权益行为的主体是业主大会和业主委员会。该法第83条明确规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。