物业公司频频“甩盘” 为何？

“已经半个多月没有路灯了，晚上出门很不方便。”3月24日,家住南昌市京东小区的李女士见到记者时一脸无奈，小区没有了保安巡逻，这个月已发生四五起盗窃案。虽然现在有人收集垃圾，但草坪没人修剪，“真是后悔买了这里的房子”。

从3月9日至今，负责管理京东小区的宏伟物业停止了工作，京东小区业委会与宏伟物业几度协调，事情并无进展。业主与物业公司本该是“鱼水”关系，业主付费聘请物业管理公司提供服务。但在现实中，很多小区业主与物业公司则“水火不相容”，服务与收费不等价、管理不规范等纠纷不断。

近年来，南昌市的一些物业公司与业主的纠纷呈上升态势，不少物业公司频频“甩盘”。这其中原因何在，记者近日进行了探访。

物管“甩盘”现象增多

就在京东小区的物管停止了工作之前，不少住户也早已不满意物业公司的服务，业主的电动车等经常被偷，设施坏了没人维修，且房子还存在漏水和开裂的状况，“业主跟物业公司就像冤家一样”。久而久之，许多业主拒绝交付物业管理费。京东小区宏伟物业的负责人徐经理抱怨说，自2007年7月1日入驻该小区，这个有着3000多户的住宅小区，交物业费的业主还不到四成，“现在我们已经贴了50万元进去，实在是撑不下去了。”因此他们只好就暂停为小区服务。

实际上，这并不是宏伟物业第一次“罢工”，去年7月1日他们也曾暂停过一段时间的服务，并且向法院起诉一名拒缴物业费的业主。“现在我们是进退两难。”徐经理说，退出去，公司垫付的几十万元如何收回？继续服务，业主仍不缴费怎么办？徐经理坦言，有些业主是抱怨物业公司管理存在不完善的地方，但有些问题是开发商遗留的，并非物业公司所能解决的，如房屋开裂问题需找开发商协调解决。有些业主认为小区的网球场和幼儿园是配套设施，应该移交给业主委员会，用以弥补物业管理费的不足，但现在是开发商自己对外承租，业主以此为由拒交物管费，这显然是不合理的。

京东小区并非一个孤例，这两年南昌市经媒体报道的物管与业主之间发生的纠纷就有数十起。2008年，聆江花园业主因停车纠纷与物管起争执，南昌市中寰广场业主要炒掉物业公司，等等。与此相对应的，物管“甩盘”的现象也不少，2007年，南昌县景江豪城田沁园小区物业公司突然撤离，南昌市城南教师住宅小区物业公司也挥手而去……“这两年物业企业‘甩盘’的现象呈增加的态势。”一业内人士说，仅在今年，他听说的“甩盘”案例就有三四起，据不完全统计，这几年已经有超过30个小区出现物管“甩盘”现象。

南昌市东湖区人民法院曾对2004年以来受理的物业管理纠纷类案做过统计，这类案件的特点有：案件数量呈逐年上升趋势，2004年5件，2005年12件，2006年猛增至65件，2007年1月至3月为11件；此类案件争议焦点呈多样化趋势。业内人士认为，实际上，这种现象在深圳、上海、北京等地早在几年前就开始频频出现，由于南昌市整个商品房市场起步较晚，物管企业与业主的矛盾将在今后逐渐凸显。

物管企业代开发商受过？

“现有很多住宅小区发生的物业纠纷，相当数量源于开发建设遗留问题，实际上物业公司只是替开发商受过。”南昌市天安物业管理公司总经理熊烟泉称，一些开发商片面追求投资效益，压缩配套设施项目造成配套设施不全等，都在把物业公司推向业主的对立面。

熊烟泉认为，一些开发商在售房时给业主各种承诺，但房子一卖完就撤走了，而物业公司因为要向业主收取物管费，自然也会成为业主的“泄愤目标”，而拒交物管费则成为业主使用率最高的“武器”。根据南昌市有关部门在去年底针对物管行业的一份专题调研报告显示，反映业主拖欠物业服务费问题突出的企业占57%。目前，开发商最突出的遗留问题表现在，规划变更导致业主权益受损，如房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异；房屋建筑和附属设备质量差，规划的配套项目常常拖延实施，给入住后的业主造成多方面的不便等，这些问题给物业管理造成很多无法回避的矛盾和问题。南昌市多起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清，产权不明。<BR>

南昌市物业管理协会副秘书长晁振宇在接受采访时表示，很多楼盘“建管”不分，掩盖和转嫁前期矛盾，给物业服务带来了隐患和纠纷。在南昌市300多家物管企业中，约四成与开发商有千丝万缕的关系，这导致了物管企业在与业主发生纠纷时处于尴尬地位。上述政府部门的调研报告显示，认为开发单位利用“建管”不分掩盖前期遗留问题和反映新建项目房屋质量问题突出的占被调查企业总数的五成，认为利用“建管”不分转嫁新建项目矛盾的达41%。可以说，不少开发商并不真正重视物业服务，而是利用物业服务为开发项目搞包装，打品牌，在一定程度上物业企业是在代开发商受过。

物管行业急需政策规范

住宅小区的项目太难做了，今年我们不会接手新项目，有些住宅小区服务合同到期后就会撤出。”熊烟泉有些无奈，相比住宅小区，物业企业更青睐为写字楼、医院、机关单位提供物业服务，原因是这类项目“老板”只有一个，而不用面对成百上千个业主，“撤出物业小区不是目的，关键在于引起政府部门的重视，在政策、管理等方面加强对这个新兴行业的引导。”

晁振宇则认为不少物业企业与业主闹纠纷只是表象，对开发商有遗留问题的楼盘，仅靠物业与业主协调很难从根本上解决问题。“目前仅仅指望物业企业是无法解决问题的，还要盯着开发商”，将解决开发商遗留问题列入政府监管的重点，是破解目前物业纠纷的一个重要途径，政府各部门应该“盯紧”开发商，避免房屋卖完以后开发商就顺利的抽身，留下一个烂摊子，如根据有关规定，千户以上的住宅小区就应该建设垃圾中转站，但开发商为了避免垃圾站影响小区景观而拒绝建设，等业主入住后才发现这影响生活。此外，诸如开发商承诺不兑现、规划改变等问题，相关政府部门应该从源头进行加强监管，如配套不符合规划、房屋存在质量问题就不能通过最终验收等，这样就避免了物业管理公司在管理期间与业主的矛盾。

同时，与物业企业相关的一些政策同样限制了这个行业的良性发展，也影响了业主的利益。如小区内公共用水主要用于绿化，公共用电主要用于道路照明、电梯等配套设施设备运行，都用于保障业主生活，却按照经营用水、用电标准收取。此外，根据《物业管理条例》规定，供水、供电等单位应向最终用户收取有关费用，但在实践操作中，有些相关部门则要求物业公司无偿的代收代缴。此种做法增加了物业公司的工作量，而总表与分表之间的水耗、电耗由物业公司承担，增加了物业公司的负担，由于业主的不理解，也增加了业主与物业公司的摩擦。