陕西：亮点解读《陕西省物业管理条例》- 5月1日起实施

5月1日起，这些事儿将不再让所有业主为难。

《陕西省物业管理条例》(以下简称条例)已于2008年12月12日经陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，自2009年5月1日起施行。与以往各项法规的出台有所不同，《条例》是在面向社会公开征集意见的基础上，首次以召开“立法听证会”的方式引入地方性法规的制定和修改程序。新修订的《条例》有着许多引人注目的亮点，为此，本报对该法规中的一些新制度、新思路以及生活中业主比较关心的问题邀请法律界人士进行简要分析。

亮点一：扩大了物业管理中享有业主权利人群的范围：将尚未取得所有权但合法占有房屋的人视为业主

【相关法条】《条例》第七条

【律师解析】《条例》对业主这一概念做了进一步完善，使其表述更为合理、更符合实际情况，也更便于操作。除了已领取房屋所有权证的业主外，《条例》规定：“基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中视为业主。”这里所指的“占有”须符合二个条件，一是基于合法的手段的占有，二是该占有一定要有物权变动的前行为，以物权的变动为目的。比如租赁便不是以房屋的所有权变动为目的，承租人当然不会因为实际占有房屋而成为《条例》所称的业主；买卖违章建筑的房屋而居住的，虽然支付了相应的购房款，但因为该房屋的建设、销售或其他环节都违反法律规定，因此，买受人对该房屋的占有、使用当然不具有合法性，亦不能视为业主。

亮点二：业主维权更方便：解决了“业主大会成立难”的问题

【相关法条】《条例》第十条

【律师解析】《条例》第十条的规定实际上是解决了“业主大会成立难”的问题。实践中，在小区达到了成立业主大会的条件后，往往需要建设单位的配合才能够启动业主大会的筹备工作，而建设单位基于种种原因怠于行使甚至是阻碍上述工作的展开，致使业主大会的成立举步维艰。根据本条规定，业主大会成立的条件具备后，如果建设单位怠于向物业管理行政部门履行告知义务时，业主可以书面的形式向有关部门告知；而且在相关部门限期不履行筹备业主大会职责的情况下可以自行组织成立业主大会。这些规定在解决业主大会成立难的问题上迈出了一大步。

亮点三：明明白白消费：物业服务内容、收费标准需公示

【相关法条】《条例》第六十四条

【律师解析】实践中，业主往往不知道物业服务的内容和物业费收取的标准。因此，物业服务企业与业主之间纠纷不断，物业服务企业和业主往往各执一词，各说各的理，物业服务企业说业主没有交物业费，而业主又说物业服务企业服务没到位，收费太高，法院在审理该类案件过程中，有时也很难做出判断。《条例》针对此情况做出了明确的规定：“物业服务的收费标准和形式，由建设单位或者业主与物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并向价格行政主管部门备案”、“物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项”。这样，使业主对自己应享受哪些服务、应交哪些费用一目了然，既有利于减少矛盾，也可使已产生的纠纷尽快解决。

亮点四：专营服务由始至终：供水、供电、供热专业经营单位不得随意停止为业主提供服务

【相关法条】《条例》第六十六条

【律师解析】实践中，物业服务企业受业主的委托，如果部分业主不交纳供水、供电、供热等费用，专业经营单位便采取对整个住宅小区断电、断水、停止供暖等措施。鉴于此，《条例》明确规定：“供水、供电、供热等专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应当向物业服务企业支付手续费。物业服务企业不得向业主加收手续费等额外费用”。由于物业服务企业受供水供电企业委托，其系供水、供电、供气专营单位的受托人，并非业主的受托人，故供水、供电、供热等专业经营单位便不能因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止为业主提供服务。

亮点五：业主装饰装修房屋不得损害公共利益、危害相邻业主的安全：业主装饰装修房屋时有一定的限制

【相关法条】《条例》第七十四条

【律师解析】因为大多数业主不具备装饰、装修等方面的专业知识，在装饰、装修房屋的时候，如不加以限制，可能会任意拆改上下水、供暖、供气等管线；还可能改变原房间结构而破坏承重墙；另外，施工时间得不到控制、施工垃圾长期不清理，这样不仅给相邻房屋带来安全隐患，对相邻业主的生活造成影响，而且可能会危及到整个建筑物的安全。正是基于上述原因，《条例》明确规定“业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定、临时管理规约或者管理规约，并告知物业服务企业”。装饰装修房屋应遵守管理规约，而管理规约中可以要求业主在装饰装修时交纳装修保证金，本条对装修保证金的收取没有作禁止性规定，正是出于对公共利益和相邻业主安全的考虑。

亮点六：小区的公共道路和场地如何使用业主说了算：业主有权决定在共有道路、场地上停放机动车辆是否收费，收益亦为业主共有

【相关法条】：《条例》第七十五条

【律师解析】：实践中，许多开发商或者物业管理企业为了一己私利，在小区的公共道路上设置停车位进行出租获利，且这部分利益都被开发商或者物业服务公司据为己有。那么，开发商或物业管理企业到底有没有处分权呢？本条做出了明确规定：“占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取”。小区的公共道路上设置的车位，是在小区所有业主共同享有土地使用权的土地上，因此，处分权人应当是业主，而获得的收益当然也应当属于小区全体业主所共有。

亮点七：业主的“专有部分”和“共有部分”同样受到保护：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益属于业主共有

【相关法条】《条例》第七十六条

【律师解析】《中华人民共和国物权法》明确规定建筑物共用部分的使用权、收益权归全体业主所有。但开发商基于其强势地位，在出卖房屋时，很多开发商都会约定业主放弃对屋面(房屋外立面)使用权、收益权，从而为开发商利用该屋面进行广告宣传甚至出租获利寻找了依据。为了保护业主的权益，《条例》规定“利用物业共用部位、共用设施设备从事广告、租赁等经营行为的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关手续。所得收益属于全体业主共有。”因此，开发商利用业主共用部位尤其是外墙面获取利益便没有任何依据，所获得的利益应当归全体业主所有。

亮点八：业主不再为房屋的维修担忧：进一步保障了专项维修基金的安全

【相关法条】《条例》第九十一条

【律师解析】《条例》规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金足额存入专项维修资金专户。”而以往的专项维修基金缴存的时间都是办理房产证之前，开发商便会在《商品房买卖合同》中约定在房屋交付之时而由开发商代收代缴专项维修基金，那么在房屋交付之时与实际办理产权证的有一段时间，这段可能是几个月，有的甚至几年，很多开发商便会挪用该部分资金直至办理房产证时。《条例》的规定基本杜绝了开发商在上述时间、以上述方式来进行融资的可能性。能够使专项维修资金及时存入专项维修资金专户，保障了专项维修资金的安全，解决了业主的后顾之忧。

综上，《陕西省物业管理条例》根据上位法律的规定并参考实际情况做出了新的修订，具一定的可操作性。《条例》的通过和实施，对于促进和谐小区建设、减少物业服务企业与业主之间的矛盾，更好地保障业主的合法权益，将起到积极的作用。