单位住宅物业管理路在何方

物业之家讯：眼下，由单位统管的家属院、独体楼，职工都买了房屋的全产权，且有不少职工已将房屋出售，住进来非本单位职工，但物业管理仍由单位“埋单”，单位越来越负担不起，找到物业公司时，可物业公司却不愿意接手……

弊端渐凸显

杨胜利，市国家税务局物业科工作人员，从事物业工作已多年。在他看来，眼下由单位统管的家属楼、独体楼物业管理走向市场并非易事。

他介绍，单位统管的家属区有三个，一直由市国税局承担物业管理，包括胜利北路国税局家属院3栋楼138户；东山路国税局家属院3栋楼138户；纬一路国税局家属院4栋楼110户，另外还包括东河沿一栋独体楼。其中两个家属院的物业管理，市国税局每年要为此支付6万元，这些费用主要用于门卫、保洁、物业管理人员工资，家属院较大维修就从房屋维修基金里支出，路灯、管道等小型维修就由单位来支付。

东山路国税局家属院已实现了集中供暖，纬一路国税局家属院由法院代为供暖。东河沿独体楼由单位供暖，供暖费不能如数收上来，还得由单位进行补贴。

目前，家属院职工都买了房屋的全产权，在这些家属院中，有三分之一的职工都将房屋出售了，其中东河沿独体楼有两个单元，房子已出售了一半。家属院住进来的都是外来职工，却享受了单位在物业管理上的福利待遇。

杨胜利介绍，家属院职工每月只交纳3块钱的卫生费，收上来的钱不足以支付家属院的物业支出，部分楼房的房屋维修基金已经花完。家属院的物业管理一味由单位“埋单”，单位越来越负担不起，心余力绌。

物业管理的尴尬

家属院的物业管理早就应该从单位脱离出来，走向市场。早在3年前，市国税局就想将家属院的物业管理推向市场，可令人尴尬的是，至今没有物业公司愿意接手。

在集中供暖前，物业公司接手单位统管的家属院都有先决条件，就是必须接手供暖。因采暖费可以收上百万元，而打扫卫生等物业收费也就十几万元，物业公司用供暖收益来补贴其他物业管理上的“歉收”，这样才能合得住，甚至有利润。

由物业公司接手市国税局的物业管理后，就要向住户收取物业管理费，物业公司想按每平方米0.35元收取物业费，但由于过去的家属院硬件设施跟不上，物业费收取无法提高上去。家属院只有具备了监控、自动起落杆，运动器材，绿化等设施后，才能提高物业费的收取标准。

一直以来，家属院的物业管理都由单位大包大揽，一些职工没有养成交纳物业费的习惯，现在物业管理都是有偿服务了，职工虽对物业费有了一个初步认识，但还不是完全市场意义上的物业管理交费，现在家属院物业费按每平方米0.2元收取，恐怕都不一定能够收上来。

物业公司只能收取卫生打扫等最基本的物业费用，而收上来的这些物业费不足以支付物业公司的人员工资，利润更是谈不上，物业公司不挣钱，自然不愿意接手。

单位统管的家属院都属于小面积的住宅区，甚至是独体楼，物业公司初步算了一下，市国税局两个家属院建筑面积在2.5万平方米，按每平方米0.35元收取，物业公司每年的收入在10万多元，而物业公司实际支出的费用，包括门卫、卫生、维修人员、物业管理人员工资以及三险，垃圾清运、清掏化粪池、零时雇工、水电费、办公费、税金、捐款等公益性支出，算下来为18万元。市国税局答应可以负担家属院的一部分水电费，即便将这部分费用省去，物业公司再压缩一些费用支出，10万元的物业收入还是远远合不住。

市国税局物业科已找了两家物业公司，物业公司答复，接手家属区的物业管理也行，但市国税局必须进行补贴。

杨胜利算了一笔账，即便找来物业公司，物业公司提出的补贴数额，和以前单位用于物业的支出数额差不多，况且向职工收费，职工也不乐意。他分析，物业公司接手家属区的物业管理，跟居民收上来的钱，只能满足小区最基本的物业管理支出，而物业人员的工资以及利润只能靠市国税局的补贴。

市住建局物业科科长吴祥林介绍，像市国税局这样的小区在市里是非常普遍，物业管理推向市场的难度较大，主要原因是单位统管的这些住宅小区、独体楼，建筑面积小，往往是一、二栋楼；小区陈旧，硬件条件不好，收取的物业费低；产权混杂，管理难度大，况且物业人工成本增大，物业公司在经营上合不住，造成物业公司不愿意接手。