沈阳新物业条例 全国第一个将公众责任险写进立法

物业之家讯：居民家漏水淹了电梯，损失应该谁赔？外墙皮脱落砸坏了停在居民楼下的汽车，责任要由谁负？一旦发生此类事件，往往由于无法认定责任人或程序复杂，该谁赔、赔多少都成了一笔糊涂账。

公众责任保险解决的就是这样的糊涂事。记者从11月4日沈阳市人大召开的新闻发布会上获悉，《沈阳市物业管理条例》将于2011年1月1日起施行。该《条例》明确，前期物业服务企业必须购买此险，业主大会成立后，是否购买由业主大会决定。据悉，将公众责任险写进立法，沈阳是全国“头一个”。

公众责任险不会逼高物业费

公众责任险是指对投保人在公共场合发生的意外事故进行保障的险种，包括物业责任保险、餐饮业综合保险、火灾公众责任保险等。

沈阳市房产局物业管理处处长陈全介绍，其实居民交纳的物业费里就含有公众责任险的费用，但事实上，却少有物业公司实际购买此险，这就为以后发生的意外纠纷埋下了“祸根”。

《条例》规定，业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理为前期物业管理。前期物业管理期间，物业服务企业应当将购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险情况在物业管理区域显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会设立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，由业主大会决定。

专业人士计算，购买这些保险大约只能让业主每月每平方米多支出2分钱的物业费用，对物业费整体水平基本构不成影响。

影响使用功能也可应急维修

《条例》规定，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应当立即使用住宅专项维修资金对共用部分进行维修、更新、改造。

这意味着，影响房屋使用功能的紧急情况之下，可以不走既定程序而先行维修。陈全介绍：“实际工作中发现，真正发生危及使用安全的情况并不多见，更多的是屋面漏水、外墙皮脱落等应急维修。”

目前沈阳市住宅专项维修资金总计约为36.8亿元，每年使用3000万元左右，随着越来越多的房屋超出保修期，资金使用将逐年增长。

下一步，沈阳市相关部门将制订应急维修的具体办法，明确适行范围。据悉，北京市确定的应急维修范围为外墙皮1/5以上脱落、供水断水等5种情况。

房屋何时交付有说法了

收房了，使用的却还是临时水、临时电，煤气没通，园区绿化、车位也都没做好。这种物业带病进入市场的情况以后将不能再出现了。

《条例》规定，新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其供水、供气、供热、消防等设施，道路、绿化、停车位，以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用标准，验收合格后方可交付使用。

据介绍，该使用标准的细化条文正在具体制订当中，房屋按此标准验收合格的日期，就是物业服务开始即居民交纳物业费的起始日期。