沈阳应急维修可不经过“双2/3”表决

《沈阳市物业管理条例》第四十八条规定：“物业管理区域内，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应当立即使用住宅专项维修资金对共用部分进行维修、更新、改造。使用住宅专项维修资金进行房屋应急维修的具体办法由市房产主管部门会同相关部门制定。 " 解读：根据 《物权法》和 《物业管理条例》有关规定，涉及房屋维修问题时，须经 “双三分之二”业主表决同意，方可使用住宅专项维修资金。但在实践中经常遇到这样的问题：一面是，房子漏了、下水堵了，涉及的业主心急如焚，迫切要求给予修缮；另一面是， “双三分之二”业主表决的程序必须履行，但往往十分困难，有的业主找不着，有的业主不配合，结果是该修的修不了。因此，在起草和论证本条例过程中，无论是广大业主，还是市人大、市政府和房产主管部门，均对如何破解 “维修资金使用难”问题给予了高度关注。

应急维修不必经过“双三分之二”表决

根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）规定，发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可以不经过“双三分之二”业主表决这一程序，直接由物业服务企业或相关业主向维修资金管理主体申请使用维修资金。物业服务企业未立即、或者因为没有实行物业管理而无法立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

严重影响房屋住用属应急维修

《住宅专项维修资金管理办法》对房屋应急维修的表述是“发生危及房屋安全等紧急情况”。这里，除了明确“危及房屋安全”属于紧急情况外，但对其他情况，诸如屋面严重漏雨、上水管突然崩裂、下水管塌陷等是否属于紧急情况，未作明确规定。因此在实践中，各地均将其他情况排除在外，从而造成房子该修的修不了，维修资金大量沉淀。那么究竟哪些情况应当纳入应急维修范畴呢？我认为，首先应当明确“应急”的概念，按照词典的解释，所谓“应急”就是指应付迫切之需求。很显然，谁家的房子漏了、电梯坏了，不迫切需要维修呢？因此，除了危及房屋安全的情况外，严重影响房屋住用的情况也应当属于“应急”的题中之意。

应急维修的理解和北京一致

但是，由于界定房屋应急维修范畴，有可能触及一部分业主的利益，甚至需要承担一定责任，因此目前多数城市处于观望状态。据了解，为破解应急维修问题，目前全国只有北京市对房屋应急维修的范畴做了较为清晰的规定，具体包括屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全、高层住宅水泵损坏导致供水中断等六个方面。在对应急维修的理解上，我们和北京是一致的。

根据本条第二款的规定，市人大已授权市房产局会同相关部门制定“使用住宅专项维修资金进行房屋应急维修的具体办法”，因此我们将认真借鉴北京经验，结合我市实际，加快推出房屋应急维修管理的新举措。

沈阳市房产局物业管理处处长陈全