由拖欠物业费引发的名誉权纠纷

拖欠物业费被曝光

2000年12月，李兰以按揭方式在某小区购买一套住房，同其父母居住。据悉，该小区由房产公司所属的物业公司负责管理。因对物业公司的收费标准有异议，李兰入住后未按时交纳物业管理等费用。

2002年5月，房产公司下发了一份退房通告，称对拖欠物业费等住户且说服无效及个别蓄意闹事的住户予以退房，李兰“榜上有名”。

李兰称，该通告由物业公司张贴在小区门前的公告栏内，并进行广播，引发众人议论，给其和家人造成了身心伤害，其并未实施蓄意闹事行为，请法院判决房产公司书面赔礼道歉，并恢复名誉、消除影响。

而房产公司称其并未在公告栏里张贴退房通告，也未用高音喇叭进行广播。

一波三折终胜诉

一审法院以李兰举证不足驳回其诉讼请求，李兰不服提起上诉。二审法院以相同理由驳回了其上诉。随后，她向自治区人民检察院申诉。自治区高级人民法院指令乌市中院再审本案。

乌市中院通过再审，证实房产公司作出的退房通告张贴在小区公告栏内，并进行广播的事实。房产公司所属的物业公司与小区业主间形成的是物业管理服务关系，其无权要求小区业主退房，且李兰并未实施通告中所称的蓄意闹事等行为，作出退房通告侵害了李兰的合法权益，使其名誉在小区范围内产生不良影响，给其造成精神痛苦。法院遂判决房产公司的行为构成名誉侵权，在小区张贴公告向李兰赔礼道歉、消除影响、恢复名誉。

不能因欠交物业费而退房

这场官司最终以李兰的胜诉而告终，留给我们的思考很多。现实生活中，一些房产公司及其所属物业公司以拖欠物业费为由，私自停电停水或要求业主退房，这种做法是否妥当？当业主与物业公司发生纠纷时，该如何妥善解决？

本案主审法官告诉记者，业主未按时交纳物业管理费，说明业主没有履行物业管理服务关系中按时交费的义务；而业主购房时与房产公司形成的是买卖合同关系，这是两种不同的法律关系，业主未交纳物业管理费，物业公司也无权处分其房产。同时，物业公司无权因业主未交物业费就停水、停电、停气。

本案主审法官说，根据《物权法》的有关规定，新《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，称呼上的改变，意味着更强调业主自治管理和物业服务。建议物业公司进一步增强法律意识和服务意识，遇事多与业主沟通，对业主逾期不交纳物业服务费用的，应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，切莫采用过激和违法行为来处理纠纷。

对业主来说，其入住时会与物业公司签订物业服务合同，在合同中一般会提到，若业主不满意物业公司的服务，可以向公司提出整改，但不建议大家以抗缴物业费的方式来维权，因为这会损害全体业主的利益。法官提醒市民，小区应尽快成立业委会，当物业服务不到位时，业主就可通过业委会与物业交涉，让其改善服务质量，必要时甚至可以解聘不合格的物业公司；没有业委会的小区可在当地社区居委会的调解下，与物业公司协商，达成和解。