富阳一小区尝试“物管职业经理人”

物管工资原先从包干的物业费中支出，现在采取酬金制保证发给

经过投票程序，不久前，“山水华庭”业主投票通过，开始尝试一种新型的物业管理模式：酬金制。

目前，富阳小区物管大多施行包干制模式，“我们采用酬金制，在富阳各小区属走在前面，对提升物管服务质量大有帮助。”主管部门市建设局相关工作人员说。

试行酬金制应对亏损现状

“累计已亏损40多万元了。”山水物业负责人说，自2002年接管山水华庭起，几乎年年亏损。记者采访中了解到，山水华庭总建筑面积25000余平方米，住户92户。交付使用至今，物业费执行标准一直未变。

记者 施海/文 谢正军/漫画

与此同时，物价不断上涨，保安、保洁员等从业人员的薪金及最低工资档不断上调，这些因素造成物业费入不敷出，亏损额如滚雪球般越滚越大。“可服务质量不能降啊！若降了，不但业主不答应，更会毁了公司牌子。”负责人说，在这两难境地，我们接触到了“酬金制”的概念。

从2009年开始，物业公司与业委会、业主代表开始商洽，想把物业管理由原来的包干制改为酬金制。

“包工头”变身职业经理人

“当时，业主对什么是酬金制、什么是包干制完全不清楚。”山水华庭业主委员会主任说。

酬金制的收费形式，就是由业主预交物业费，其中一块是给物业公司的酬金，一块是物业服务的支出。物业服务的酬金是定死的，即物业公司应得的酬金。另一块内容就是物业服务支出，就是花了多少钱。记者从山水华庭成本测算表中看到，比如多少保安员、几名保洁工及其工资、福利等所需费用，还有公共设施维护、日常秩序管理费用等都一一详细作出测算，这都将要作为物业服务支出计算。而这些支出，也不再由物管公司包干，而转由业主负责。

“形象地说，物业公司从原来的包工头，变成职业经理人。”物业公司负责人说，相当于业主把一年的物业费预缴给物业公司委托管理，但实际上还是业主的，如果钱没花完，剩下的钱可以当作业主第二年给物业的预交款。如果因成本增加超出预算，则由业主补上，这就是酬金制。“而包干制，业主只要交钱就完事，物业是亏是赚都是自己的事。”

小区业委会主任说，不管是包干制还是酬金制，归根结底是为了提升物管服务质量，为业主提供优质的生活环境。经广泛宣传，业主投票通过，自今年起酬金制管理模式在小区内正式运作。

酬金制是小区物管方向

目前，富阳小区物管大多施行包干制模式。这种收费模式的最大弊病就是——同等收费标准下，提供的服务项目越多、水平越高，物业公司的利润就越低，所谓干得越多越好，挣得就越少。这样一来，一些物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来维持平衡。

同时，据物业协会调查显示，大多数物业服务企业生存困难，43家企业中处于盈利状态的只有8家。而物管企业因无法承担亏损而撤离小区的事件，更是不乏个案。

市物业协会会长叶军认为，酬金制是富阳小区物业管理模式的发展方向。香港、新加坡等市场较为成熟的地区，小区物业管理都实行酬金制。国内如上海、深圳也都正在实行，效果良好。