日本物业管理调查报告

一、日本物业管理整体情况

1．2003年度住宅综合调查要点

日本住宅综合调查大约每隔五年进行一次。2003年度的调查是在《住宅管理合理化法》颁布实施之后进行的首次调查，与五年前的调查相比，日本物业管理主要呈现以下几个特点：第一，业主高龄化以及持长久居住打算的业主比例增加，业主比以往更加关注房屋的长期维修计划、修缮积立金（类似于我国的住宅维修资金）的使用以及管理组合（业主自治组织）的运行等。第二，房屋出租率越来越低，而管理费欠缴的比例越来越高。第三，将物业管理交予专业公司管理的比例越来越高，大约占到九成。第四，对管理状况表示满意的业主占到六成，而不满意的比例低至一成。

2.《住宅管理合理化法》实施状况调查要点

（1）住宅管理的支持体系

对于住宅管理组合的支持体系，分为三个层次。一是国土交通省，主要制定研修以及咨询的操作指南，工作对象为地方公共团体职员。二是地方公共团体，专门设置了咨询窗口（全日本的都道府县共设立了150个窗口）。在部分地方公共团体还实施了向各管理组合派遣律师、一级建筑士、物业管理士等专家的“住宅管理顾问制度”机制。三是按照《住宅管理合理化法》的规定，由住宅管理合理化推进中心指定的“（财团法人）住宅管理中心”在各地设置咨询地方支部，增加专业咨询职员，开办针对管理组合职员以及业主的各种研讨会等。

（2）物业管理士制度

物业管理士在全日本约有1万人登录在册，他们主要从事咨询业务，辅助管理组合正常运营，制定、修改《管理规约（细则）》，进行长期维修计划的企划和提案等活动。

2004年1月日本国土交通省发布了《物业管理士标准管理规约》的改正文件，正式明确了物业管理士的法律地位。在地方公共团体，物业管理士则作为咨询员以及各种专门讲座的讲师参加各类活动。而在“（财团法人）住宅管理中心”，不仅可以进行物业管理士的相关情报检索，该中心还组织召集各类讲习会，帮助登记在册的物业管理士提高实际操作能力。

（3）物业管理行业

物业服务公司接受管理组合的委托，对管理组合的收入、支出以及共用部分的维护、维修计划等事务实施管理，在确保住宅良好的居住环境方面起到了重要作用。

到2005年1月，日本物业服务公司的总登记数为2631家，管理业务主任的登记人数为38679人。根据日本《住宅管理合理化法》的规定，物业服务公司团体的指定法人为“（社团法人）高层住宅管理业协会”，针对管理组合的投诉，专门设立了投诉解决委员会，在其本部以及六个支部分别设置了专门的投诉接待人员， 2002年度接受投诉4600件，2003年度有3700件。此外，为了促进从业人员加强学习，2003年度在日本七个地点分别进行了基础研修（约700人参加）和专门研修（约1500人参加）。

二、住宅物业管理存在的主要问题以及对策

尽管管理组合以及与物业管理相关的各个法人、团体、政府部门在推进住宅物业管理合理化相关法律的运用以及执行方面进行了不懈努力，但仍然存在诸多问题。

1.房屋出售前应着重加强业主的物业管理意识

一般情况下，房屋购买人比较关心贷款按揭、房屋设备设施的情况，而对入住后自己即将成为业主，甚至成为管理组合一员的认识比较淡薄，而且对于遵守物业管理规约、进行大规模共用部分维修、物业的管理运营等具体内容的理解也不到位。由于购房人对物业管理的意识淡薄、理解不够充分，入住后，居住者之间由于沟通不够容易引发纠纷，在进行大规模、定期的维修时很难在业主之间达成一致的意见，甚至造成管理组合活动停滞不前的后果。

正如《物业管理合理化有关的指针》（2001年8月1日国土交通省告示第1288号）所规定的那样，业主在意识到自己已取得区分所有权的同时，更需要充分认识物业管理的重要性，管理规约、管理费和修缮积立金的估算依据以及其他有关物业管理事项等具体内容都是作为买房人应该了解的内容。

针对上述问题，应充分利用各种大规模宣传工具来引导购房人的物业管理意识，利用地方公共团体召开讲习会、住宅展览会等机会培养业主对住宅的关注度。此外，在国家或公司团体等的资助下，大量印制有关物业管理要点的小册子，并通过网站等形式，向各位购房潜在客户进行宣传。

2．房屋出售后的问题及对策

（1）管理规约的合理化

管理规约作为物业管理的最高规范，解释了与物业管理有关的各项内容以及适用的范围。根据调查结果，管理规约基本都是由管理组合来制定，另外有半数以上的管理组合对管理规约进行过修改。

在2004年1月以前，购房时所签定的管理规约是由房地产商根据标准管理规约而制定的，现在则改为由管理组合自己制定，标准管理规约只是作为参考。然而，尽管做了上述改进，由管理组合制定的原始管理规约还是有很多地方与物业管理的实际状况不相一致，需要进行调整。

在使原始管理规约合理化的过程中，首先，管理组合应从房地产商以及物业服务公司那里充分了解原始管理规约与标准管理规约之间的差异，倾听他们的说明，了解规约内容的真实含义。其次，在入住一段时间之后，应该将原始管理规约与实际入住后的真实情况进行比较，如果需要在规约中进行修正的，则可以提请管理组合进行充分讨论。另外，即使进行了内容订正，如有必要，还可以寻求物业管理士等专家的帮助。此外，还可以委托第三方机构对原始管理规约进行检验。

（2）修缮积立金的合理化

根据综合调查的结果，有98.3％的业主认为有必要制定长期维修计划，有83.0%的管理组合认为有必要策划长期维修计划。另外，拥有修缮积立金的管理组合占到了被调查总数的97.6％，所拥有的积立金平均到每户相当于每月9066日元，比五年前的调查结果（每户每月7378日元）有所增加。房地产商团体也指导其会员在买卖房产的过程中制定长期修缮计划，并帮助他们设定适当的修缮积立金缴交金额。

如上所述，修缮积立金是为房屋长期维修而设立的，所设立的缴交金额也只是大致设定，因此，部分住宅的缴交金额存在设定不适当的问题。针对上述情况，需要根据每个住宅建筑物的特点，计算出合适的修缮积立金缴交数额，并进行验证。对于房地产商而言，要及时修正买卖房产时的修缮积立金数额，而且要尽可能得到买房者的理解。另外，在入住一段时间之后，要及时检查修缮积立金的情况，如有必要可以进行适当修改，上述内容应在管理规约中应加以明确。如有需要，还可以借助物业管理士、第三方机构的专业知识对长期修缮计划进行检验。对于管理组合而言，如果需要对有关修缮积立金的内容进行调整，应该进行细致的解释工作以取得各位业主的充分理解。