合肥物业费新办法8月1日施行

物业之家PM86.com讯：昨天下午，合肥市物价局发布新修订的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》），新《办法》将于今年8月1日起施行，有效期5年。根据新修订的管理办法，合肥市将成为省内率先实行物业收费“一费制”的城市；政府指导价分等级“菜单”式收费，让市民有了更多发言权；小区停车收费的细化，将最大限度调节和缓解地面停车矛盾。

“一费制”上场更加透明便捷

一会儿收公共照明费，一会儿又收电梯费，在之前的物业收费方式下，这许多跟物业综合费分开收取的“糊涂账”，让不少业主交得很勉强。即将上场的“一费制”会把这些繁琐的程序统统清理掉！新《办法》中，“住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。”

“合肥市是全省首次提出并实施‘一费制’的城市。”合肥市物价局房地产价格处处长谢黎介绍，此举一方面简化了收费方式，增加了收费透明度；另一方面，有助于加强物业服务企业内部管理，促使其在不降低服务质量的前提下，细算账、深挖潜、降能耗、促效益，减少公共设施设备运行费用支出。同时，“一费制”也有助于提高物业服务费的收缴率，减少物业服务涉费纠纷。

据悉，新《办法》施行后，二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，接受监督；非城市集中供暖（冷）单位直收到户的集中供暖（冷）系统、中央空调的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主大会同意后收取。业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定，并在销售物业时告知物业买受人。

另外，物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。当然，物业服务企业可以代收。但是，物业服务企业接受委托代收上述费用的，物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用，“可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定”。

“菜单式”收费享有更多话语权

新《办法》规定，物业服务收费实行政府指导价。“政府指导价不是最终定价，物价部门只是划定一个合理区间，对物业收费标准作出规定。具体收费标准需通过招投标和业主大会或授权的业主委员会与物业公司通过合同确定。”在新《办法》中，合肥市还将实行新的收费方式——菜单式。简单来说，就是将物业服务的品种及价格详细列出来，供业主参考，如同饭馆里的“看菜下单”。

到底是怎么“点餐”法呢？《办法》明确，住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度。

住宅小区物业综合服务费，分成甲、乙、丙、丁4个等级，而这4个等级的服务标准下，设定了N个项目，每个项目又分设若干个服务标准。比如，甲级要求“每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面；每周擦拭3次信报箱、大堂玻璃；每月刮2次大堂玻璃；每月清洁2次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1-2次。”而乙级则要求，“每日清洁1次、每2日清拖1次大堂地面；每周擦拭1-2次信报箱、大堂玻璃；每月刮1次大堂玻璃；每月清洁1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1次。”密密麻麻长达26页纸的《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》，对物业日常管理及服务，以及小区内的公共秩序、停车、绿化、消防等等都有明确规定。

在按照物业服务收费菜单“点餐”时，业主大会(业主委员会)和物业管理公司可以根据需要，从菜单中选择不同等级的服务项目，并协商确定具体的收费标准，然后在具体的物业服务合同中确定。值得一提的是，“菜单”的组合方式很多，既可以选择全部是同一等级的服务，也可以交叉选择不同等级的服务。如综合管理费中，可以选择甲级各级服务里的菜单，而公共区域秩序维护费可以选择乙级各级服务里的菜单。

据了解，物业服务等级和物业公司的资质等级不是一个概念，公司资质和其提供的服务等级不完全一致。目前，合肥市有物业管理公司600多家，一级资质的仅7家，二级资质的也只有20多家，绝大多数都是三、四级资质的公司。而在物业公司提供的甲乙丙丁四个服务等级中，以乙和丙两个等级居多。

小区停车位最高每月180元

小区停车位只售不租没门儿了。新《办法》中明确，“住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。”

随着社会不断发展和城市化的逐步深入，住宅小区停车矛盾逐渐成为当前社会普遍存在的重要问题。此次出台的《办法》对小区停车收费进行了细化统一，旨在充分运用价格杠杆，最大限度调节和缓解地面停车矛盾。按新《办法》规定，未规划地下车库或地下车位配比率低于30%的，如市内老旧小区，地面车位按中、小型车收费标准分别为50元和30元/月·辆；有地下车库、车位配比率在30%-75%之间的，中、小型车收费标准分别为100元和80元/月·辆；车位配比率高于75%的住宅小区，中、小型车收费标准分别为180元和160元/月·辆，地下车位均为180元/月·辆（含物业综合服务费50元）。

据悉，合肥市新修订的停车收费标准，总体低于周边省会城市。“我们考虑以优先地下停车的原则，分别归类确定了统一的最高收费标准。”谢黎介绍，地下停车最高收费标准180元/月·辆，较大幅度降低了之前开发企业、物业公司确定的200-400元/月·辆地下停车收费标准，解决了原先标准不一、管理混乱的局面；另一方面，通过地面和地下停车收费标准的比价关系，鼓励车主选择地下停车，优化了小区停车环境，缓解了小区停车收费矛盾。

交了停车费，车丢了物业有没有责任？新《办法》明确，“业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。”

那么，是不是从8月1日起，合肥市所有小区物业收费都实行新《办法》呢？合肥市物价局表示，“新《办法》实施后，新建小区、首次移交小区的物业服务收费，严格按照新办法执行。对《办法》实施前双方签订的委托合同已明确期限，且没有到期的，可以按照原合同、原标准、原办法继续执行；也可以由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业按照本办法重新约定；原合同到期后必须按照本办法执行。”

小区物业服务费基准收费标准

服务等级 基准收费标准（元/月.平方米） 备注 无电梯 有电梯 甲级 0.70 1.20 各等级收费标准上下浮动不超过20％ 乙级 0.60 1.10 丙级 0.50 1.00 丁级 0.40 0.90

小区车辆停放服务最高指导价

停放形式 车 型

收费标准

（元/月.辆） 备注 地面车位 小型 30 住宅小区未规划建设地下车库，或规划建设地下车位配比率≤30%（包括地面室内停车位，下同） 中型 50 小型 80 住宅小区有规划建设地下车库，车位配比率＞30%且≤75% 中型 100 小型 160 住宅小区有规划建设地下车库，车位配比率＞75% 中型 180

室内车库（地下、地上）车位 中小型 180 含物业综合服务费50元 50 已售产权或使用权 立体机械升降式停车位 中小型 220 含物业综合服务费70元 70 已售产权或使用权 购买地面独立车库 30 业主共用车库 摩托车 15 包含燃油车 室内 自行车 5 电动车 7 电动车代充电服务收费由物业服务企业与业主协商 三轮车 15 包括机动三轮车、非机动三轮车