开发商物管“父子关系”成隐患 业主麻烦多亟需市场化运作

随着生活品质的提高，人们在购买房屋时，除了注重房价、区域、交通、绿化等相关配套之外，物管的服务质量也逐步被人们纳入购房的衡量标准之中。

成都市物协负责人介绍，经过20年的发展，成都市已有物管企业1172家，由业主、业主大会依法选聘物业服务企业或其他管理人实施物业管理的物业管理区域已有5500个，覆盖总建筑面积达3.05亿平方米，在全国15个副省级城市中排名第三位。

但是，由于成都物管企业数量庞大，很多开发商与物管企业属于“父子”关系，还有一些物管企业则服务意识落后，物管的服务水平参差不齐，导致业主与物管的冲突时有发生。另外，成都部分物管公司缺乏有效的应急机制，从业人员不具备相应的应急能力，在业主受困于电梯等紧急情况下，就凸显出这些物管企业突发应急预案落实不到位。

开发商与物管多为“父子”关系致业主利益难保证

昨日，购买位于双楠路某项目楼房的刘姓业主向本网反映，该项目物管公司从属于开发商，但其服务质量与宣传时的说法相差甚远，物管费说涨就涨，工作人员常与业主产生矛盾，甚至威胁业主，问题非常多。

回望中国物管业发展30年，物管业的出身比较特殊。中国物业管理行业是从房地产的房管机构演变而来的。业界调侃，很多开发商与物管属于“父子”关系。

业内人士称，开发商成立物业管理公司有利于对其所开发的项目进行统一管理，如果项目出现不足或者缺陷，问题也相对容易得到有效处理。

然而，由于物管公司在接管小区时，往往因“父子”关系而对房屋的各项工程如电梯、门窗、排水管等的验收过程简单化处理，甚至略过相关程序。一旦出现问题后，“儿子”又得扛下“父亲”所欠的债，“怨念”太深，从而发泄到业主身上。

刘姓业主告诉本网，当初买房子时，考虑到物管是开发商自己的，物管费也便宜，才决定购买。现在物管公司非常“嚣张”，想涨价就直接找个理由贴出公告。

本网亦从网上发布的各大售楼信息看到，相当多的楼盘，其配套的物管公司是开发商旗下的子公司。本网致电某楼盘销售部，对方工作人员表示，配套的物管公司是其公司旗下的，价钱实惠，服务质量绝对相当好，如果业主不满意，可以通过业主委员会来投票表决，决定物管公司的去留。

但是，据《成都市物业管理业主大会规程》成房物管[2003]7号相关条款规定，公有住房出售达到总建筑面积1/2以上的，商品房出售达到总建筑面积2/3以上且竣工交付使用满1年的，业主才可以成立业主委员会。

据调查，成都存在不少住宅空置的现象。这些空置的住宅可能是未出售的，也可能是投资性房屋或者业主没来得及装修的。此种情况，小区短期内难以成立业主委员会。

四川中原地产二级市场营运中心总经理邹玉堂指出，当前业主的维权意识越来越强，但有些维权工作并不易于操作，比如业主委员会如不能及时成立，就将无法对物管的账目进行监督，也无法安排新的物管企业进场。

仲量联行相关负责人向本网介绍，前期的物业顾问服务、后期的全权式委托物业服务非常重要，物管服务其实需要非常专业，需要物管企业深思熟虑，这样才能最大化的保证业主利益。

成都物管业未真正实现市场化应尽快健全应急机制

物管担负着保全小区业主利益的角色，关系千家万户的生活质量，关系民众的人身、财产安全。

6月26日，成都金牛区某项目一业主与其父被困电梯，半小时后才可获救。被困过程中，相关物管人员不会最基本的营救措施，只能寄希望予电梯维修员。该业主愤怒地指责：物管没有解决突发问题的处理系统，这样迟早要出人命。

然而，其物管负责人则表示，物管始终只是丙方，它对所有事故都不能扮演独立处理的角色，因为它背负不了这个责任。

业内人士透露，物业从业人员原则上需要物业上岗证，但实际上一般公司基层的岗位并不要求。而且，有些物管公司对员工没有岗前培训或者岗位培训。如此，很多从业人员根本不具备应急能力。

7月3日，成都那场特大暴雨，至今仍令人心有余悸。暴雨过后，成都多个住宅小区的地下停车场积水，车辆损失惨重，使车主们扼腕。当时，关于责任在谁，有矛头指向了物管企业。

“物管只要保证小区内的排水系统能够正常使用，有日常检查记录，把该做的工作都做到位了，并有相关记录，就可以免责。发大水造成的损失，不能完全把责任推到物业身上。”一物业人员告诉本网。

而在5.12汶川特大地震后，成都出台了《成都市物业管理中突发公共事件应急预案指引》(简称《应急预案指引》)。业界称，该预案指引在全国物管行业中还是首创。2010年5月，成都市物业管理协会印发《应急预案指引》，要求各会员单位、相关物业服务企业遵照执行。

今年，这场大雨正好检验了物管对《应急预案指引》执行情况。

邹玉堂认为，大雨考验了成都物管，提示成都物管业应尽快健全应急机制，如此才能在事故中有效抢修、抢救，保护业主的利益。

专家分析，专业的物业管理企业将成为物管市场的佼佼者。当前，成都物业管理还没有真正实现市场化，只有当物管业真正实现市场化，物管公司才会千方百计健全完备的应急机制，提升服务质量，以在市场上占有一席之地。

某物管公司相关负责人对此表示，成都物管已经年满20岁，已经到了需要离开开发商“父亲”的时候，这样才能真正实现自身价值，为业主创造更好的生活氛围，为物业增加软性优势和价值，同时也能让物管企业本身获得广阔的视野、强大的市场竞争力以及做大做强的可能。