深圳国土委：住宅小区停车位拟允许转让

作为机动车保有量最大的城市之一，深圳住宅小区停车位已异常紧张，而小区物业屡屡采用动辄长达数十年的“长租”方式销售车位使用权，引起居民不满，也引发坊间对车位产权模糊等新隐患的担忧。

今年两会期间，市人大代表专门就此提交了“关于规范住宅小区停车位租赁管理”的建议。昨日，记者从市规划国土委的建议答复中获悉，困扰深圳已久的小区停车位出、转让法律空白即将被填补。

根据该委目前草拟的《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法（代拟稿）》，拟允许住宅小区停车位转让，停车位少于房屋套数的小区，一套房屋只能购买或租用一个车位。

【回放】“车位长租”业主权利难保障

市人大代表张静平、吕成刚反映，从2009年初开始，万科城住宅小区车位租赁管理部门单方面更改小区架空层车位的原有租赁价格，并拒绝为每年按年租用车位的原业主续租，要求业主将已实行多年的月租200元、每年签合同一次的车位租赁方式更改为“车位长租”方式。

所谓“车位长租”即是要求业主一次性支付10万元以上的金额，以换取“租赁车位20年，再‘赠送’40年”的车位租赁方式。由于这一租赁方式期限长、费用高，不少业主认为是侵害了业主合法权益。而类似这一租赁方式却越来越多地出现在深圳其他小区，因此争议不断。

“在停车位权属法律概念模糊的情况下，这种名为‘长租’、实为出售车位使用权的做法存在较大隐患。”张静平说，业主购买停车位后，车位不能在房地产管理部门登记产权，亦无产权证明，业主手中只有一纸合同。车位极易出现被一位二卖甚至一位三卖的情况。

“根据《物权法》第七十四条规定，仅有设计时规划用于停放汽车的车位可以出售，占用其他场所停放汽车的车位，属业主共有。”张静平说。同时，因为业主长期租用车位后，仅获得了20年使用权，而不享有所有权。根据《合同法》第二百一十四条则规定，租赁期限不得超过二十年。超过部分无效。

【展望】拟用转让市场化刺激停车位增建

深圳市除少数公共独立停车场外，大部分附建停车场存在产权不清、权属不明等问题，导致停车位的收益、处分和管理权出现纠纷，影响了停车场建设的积极性，加剧了停车难等问题，土地等稀缺社会资源的利用也无法达到最优。

市规划国土委透露，目前正积极会同有关部门研究解决方案，已草拟了《深圳市区分所有建筑物停车位出让转让办法（代拟稿）》（以下简称“办法”）。该办法依据物权法及有关法律法规对停车位开发利用、权属确定、权益转让等做出了明确规定，有望解决地下停车场权属问题。

针对目前停车位严重不足的情况，市规划国土委表示，解决该问题的根本，在于鼓励停车位建造，而地下车库的建造成本较高，即使停车位能够出售，开发企业也仅能收回部分投资。因此，办法拟允许除占用业主共有的道路，或其他场地的业主共有停车位外，其他停车位可进行转让。

“这样做，一方面是考虑到只有允许停车位转让的市场化，才能充分调动各方面建造停车位的积极性，从根本上解决停车难的问题；另一方面也是保证与上位法的一致。”该委表示，从物权法、最高法《建筑物区分所有权司法解释（征求意见稿）》、省物管条例、省住房和城乡建设厅《关于规范我省住宅小区车位、车库租售有关问题的通知（征求意见稿）》等有关规定来看，上述上位法均基本明确了允许停车位的转让行为。

不过，现阶段在相关法律、法规及规章未出台之前，从保护各方合法权益的角度出发，市规划国土委强调，一律要求开发企业停止出售停车位的行为。

为规范停车位的转让，保障建筑区划内业主的利益，办法拟对车位的转让对象、转让数量进行严格限制，以保证优先满足本建筑区业主需要，最大限度地保证停车位在区分所有权人之间进行合理分配。

办法拟规定，配建停车位只能出售给业主。同时，在规划用于停放汽车的车位、车库数量少于房屋套数的情况下，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买或租用一个车位、车库。