深圳龙岗社区物业公司面临“去留大考”

如果社区物业公司难以为继，城市环境将面临考验。 周游 摄

社会管理与物业公司结合或是未来出路。周游 摄

开篇语

深圳特区三十年从某种意义上说就是城市化三十年，从一个渔村荒地到崛起座座高楼，原先的农民洗脚上田变身城市居民，而来自内地的农民也在参与深圳建设中，悄然演变为农民工。

自2004年开始，在全市的改革东风下，龙岗也拉开了有史以来最大规模的城市化帷幕，原住民由农村户口一夜变成城市居民，集体土地转为国有土地，小镇改成街道办事处，村民委员会走向社区居民委员会，村集体经济化身社区股份公司，产业和基础设施建设不断向城市接近，社会管理也不断推陈出新，而在最基层的城中村居民小区里，城市化也有明显的痕迹，那便是引入了“物业管理”这一新潮概念。

今天本报便从最小处着手，看城市化7年以来原特区外面积最大城区——龙岗的变化，以及这一变革中所产生的问题，通过基层走访、政府部门分析和专家观察，共同探讨城市化的得与失，探索城市化如何更健康、更科学深入推进。

今年8月的大运会所带动的交通、环境和城市新建筑群的提升，业界普遍认为使龙岗城市化提速了至少十年。诚然，上述变化在龙岗中心城、深惠路、北通道、地铁三号线等方面得到充分体现。但在人口最密集、面积最大的老城区和城中村，城市化的变化并没那么明显。

业界认为，而对龙岗而言，社会管理的最大困扰正来自于分布广泛、人口密集的城中村和老住宅区，这些地方是社会治安事件最高发的区域，也是各种隐患最多的区域。

2006年底2007年初，龙岗开始将物业管理引入老住宅区，实现标准化、精细化、长效化的管理，龙岗正在行动着，期望那些城中村能向花园小区靠拢接近，通过“像城市”，最终达到“是城市”。

虽然这项改革初衷良好、好处多多，然而在实际推行中仍然是任重道远，截至2010年底，龙岗全区除纳入旧改范围的地方外，物业管理已经全覆盖。但问题是物业公司进来了，能否站得住、管得好？依然是个挑战。记者在调查中发现，当前物业公司普遍存在收费困难、入不敷出；硬件设施欠账太多；承担基层管理负担过重；服务质量低等问题。

业内人士透露，今年底龙岗全区社区物业公司的四年合同期即将届满，如果物业公司的状况没有改观的话，那么城中村将依然回到“脏乱差”的旧状，这场被寄以厚望的城市化改革将回到原点。

在10月中旬的当下，距离此次改革的“合同届满”大考节点只剩不到两个月，社区物业何去何从？亟待政府相关部门重视。

“社区物业管理”的前世今生

业内人士分析，正是由于“补贴”的刺激，短短两年时间里，物业公司进社区在龙岗推进得十分迅猛，但多数是抱着赚钱盈利目的。

对于龙岗区物业管理进社区历程，众多媒体都有报道，本报自2007年开始就一直关注着此项改革，其间物业公司或有甜蜜、憧憬，也有困顿和忧虑。

2006年9月11日，龙岗区根据市里文件，发出《关于印发龙岗区老住宅区综合整治并引入物业管理工作方案的通知》；2007年1月12日，龙岗区推进社区物业管理工作现场会在布吉街道三联社区召开；随后本报刊发《社区物业管理：大网如何“撒”？》、《贯彻落实科学发展观 深圳龙岗“城市化改制”巧破题》等报道，对此项改革的必要性和具体规划做了介绍。

时任龙岗区建设（住宅）局负责人表示，龙岗城中村和老住宅区的现状为：尽管2004年城市化了，村民变身为居民，乡村变为城市，规划落后，错落无序，乱摆卖、乱堆放、乱拉电线、乱倒垃圾的现象比较普遍，用一句话来形容就是“脏、乱、差”。辖区内许多乞讨、捡垃圾人员，偷抢斗殴、坑蒙拐骗等治安事件经常发生，没有物业实在不行。

龙岗准备在全区大力推行物业管理进社区，构建“大物业”格局。在2008、2009、2010年，龙岗区级财政每年投入1亿元支持“大物业”，从而引导、鼓励物业管理这一现代城市管理方式覆盖到龙岗的每一个角落，建立起城市管理的长效化、精细化、常态化机制来。

这让很多城中村和老住宅的老百姓看到了改善环境的希望，同时也让部分物业公司看到了新的市场。

为确保推进工作的顺利进行，区建设局（住宅局）首先明确了“一年铺摊子、二年打基础、三年上水平”的工作思路：“铺摊子”即2008年全面铺开，社区物业管理覆盖率达到60%以上，2010年实现全覆盖。

龙岗区政府还与各街道办事处签订工作目标责任书，分物业启动、整治初级、整治完善三个阶段，考核验并给予资金扶持。

“物业管理进社区享受财政补助的时间是三年，即2008至2010年。2010年以后，社区物业服务企业能不能实现自主经营、自负盈亏的市场化运作，是物业管理进社区成败与否的关键。”10月17日，龙岗区建设局物管科科长郭国平向本报记者介绍。

但业内人士分析，正是由于“补贴”的刺激，短短两年时间里，物业公司进社区在龙岗推进得十分迅猛，但多数是抱着赚钱盈利目的。