欠物业费 多是老冤家

年底到了催交期 物业半夜上门收 法院接案连年多 纠纷呈现新特点

欠物业费案 多是老冤家

深夜敲响业主家门催交物业费。快到年底了，朝阳区不少小区的物业开始上演催费邪招儿，让业主们感到更加心寒。

而每年年底也是法院物业费官司的高峰期，且类似案件一年比一年多。法院分析说，物业改善服务才能使案件数量减少。

事发：深夜12点过后 小区物业上门收费

“连续好几天了，三四个大小伙子半夜敲门收物业费！”家住双桥远洋一方的何先生无奈地说，最近常在夜里12点过后，被物业的敲门声吵醒。这些人佩戴物业胸牌，还穿着制服。

何先生以家人已经休息为由，始终没有开门，要求对方白天上门收取。但谁料，第二天夜里又经历了同样的遭遇。

后来何先生找到物业问明情况，发现这些人真是物业派去收费的。“我一直不交物业费就是因为小区物业服务太差，他们现在还用这个方法催缴物业费，我更不会交了！”何先生气愤地说。

记者了解到，在远洋一方小区内，有近1/3的居民都曾受到半夜收费的骚扰，而在柏林爱乐、兴隆家园等多个小区也都出现过同样的事情，这让小区内的业主们气愤不已。

物业：近半业主不交费 半夜收费属无奈

记者就此事询问了远洋一方、柏林爱乐等小区的物业公司。远洋一方物业承认了半夜收费。

物业对此的解释是：由于个别业主多年不交物业费，拖欠的物业费已经上万，由于实在没有其他的办法，也只能使用这个极端的方法逼迫其尽快交费。

兴隆家园、柏林爱乐的物业也表示，小区内有近半数业主不交物业费，半夜收费是无奈之举。

北京市物业协会主任周星女士告诉记者，目前物业费收取几乎是北京所有小区物业所面临的难题，能收到40%的物业费已经算是比较成功的物业。

不少业主将对物业的不满作为拒交物业费的理由，一些低端的物业公司可能会使出半夜收取物业费的极端办法，这种办法并不可取，还有待规范。但若大量业主长期不交物业费，物业也很难维持下去，最终物业退出小区后，受害的还是业主。

数据：物业诉业主催费案 年底将会突增

记者从朝阳法院了解到，因小区业主拖欠物业费，物业诉至法院的案子近年来呈现出数量越来越大的特点。

2009年朝阳法院全年共受理物业管理纠纷类案件419起，这个数字到2010年就增了两倍，达到了1377起。而2011年截至10月20日，此类案件已受理730件。“一般情况下，年底此类案件的收案数可能还会出现一个高峰。”朝阳法院奥运村法庭副厅长江诗伟法官表示，虽然到目前为止，法院审理的关于物业费纠纷的案件数量没有明显增多，但由于年底是催收物业费的高峰期，他认为今年的年收案总数还是有超过去年的可能。

朝阳法院近三年物业管理纠纷案件数量

年份 收案数

2009年 419

2010年 1377

截至2011年10月20日 730

分析：物业服务不改善 同样案件反复起诉

江法官介绍说，在物业费纠纷案件中，呈现出新的特点，一是同一个小区被大量起诉、同一户业主被反复起诉，还有欠费已不仅是一般的小区，高档小区的案件数量增多。“年年收不上来，物业会反复起诉，或多次起诉不同的业主，以示‘警告’。”江法官介绍说，物业公司一般情况下会分两种方式起诉，将所有拖欠物业费的业主一齐起诉，或选一两家起诉，震慑其他业主。类似这样的案子在他们庭大概占受理案件总数的约两成。

由于物业并没有改善服务，使得业主只能用不交费来表达不满，同一个小区同一个业主的案子会反复出现。

江法官介绍说，此类案件中，业主主要对物业的几类管理不满，包括小区车辆和人员进出管理不到位、卫生清洁不到位、入户维修不及时、物业账目未公示等。而这其中，除了最后一项物业账目未公示大多出现在新建的小区或高端社区外，其他几项都是普遍问题。

●法官支招

提前上门沟通 别什么都依赖法院

“物业不能依赖法院诉讼或调解。”江法官认为，物业公司不能一碰到业主拖欠物业费不肯交，就想到到法院起诉，这无疑阻隔了业主和物业的沟通，“事到法院再说”的态度是不可取的。

他认为，物业公司应该在尽可能提高服务质量的前提下，多主动上门与业主沟通，“经常会碰到物业一上庭就把长期困扰业主的问题都解决了，可之前却根本不愿和业主多交流。”并且，对于物业半夜敲门收费的举动，江法官认为是不对的。