中山“蓝波湾炒物业”事件 公共收益处置成争论焦点

物业之家PM86.COM讯：昨日，中山日报A7 版报道《蓝波湾欲票决物业去留》见报后，原本称因忙碌无法接受采访的华策物业顾问有限公司总经理助理陆晓致电记者希望面谈。业主委员会提供的合同上要求，对于公共部分收益，物管公司只是负责代收，没有处置权。陆晓则认为，公共收益应当补偿物业公司的管理成本。双方另一个争论的焦点是物业服务公司收费方式是包干制还是酬金制，对于华策公司提出按照新的合同，2012年将亏损190万，业主委员会也表示怀疑。

焦点一：公共收益由谁支配？

陆晓称，包括停车费在内的蓝波湾小区公共收益每年有100多万。业委会提供的合同上注明，物业公司采取包干制的方式直接收取物业服务费，小区的公共收益由业主委员会支配。对于业主委员会的这一规定，陆晓称，质疑业委会的动机：“是否真正为业主着想，还是为业委会个别人利益着想？”他认为，根据《广东省物业管理条例》，公共收益应当弥补物业服务费的不足，而不是由业主委员会决定去留。业主委员会主任吴先生告诉记者，在全体业主选举业主委员会时，他们通过的业主公约中已经明确了公共收益的使用范围，业主委员会也没有权力随便处置。“公共收益一定是放在小区内使用。”

记者看到《广东省物业管理条例》涉及到公共收益第53条是这样规定的：利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地……进行经营的……所得收益依法归全体业主共有。对于是否弥补物业服务费并没有详细规定。

焦点二：酬金制还是包干制？

陆晓告诉记者，他们希望能够采用酬金制来签订新的服务合同。“通常来说，我们都是按照10%的比例支取酬金，其他的收支由物业公司和业委会共同协商。”也就是说，如果一个小区一年400万的收益，物业公司每年固定的酬金为40万，其他人工开支、维修开支等另行计算。“这样，我们风险小一些，而且也有积极性，因为收益的总数增加了，我们按比例支取的酬金也相应增加。”而包干制则有物业公司在一个总额下，自负盈亏，“对于物业公司而言，风险太大，更何况，业委会又把公共收益提走了，还不让我们从事别的经营。”

对此，吴先生有另一番解释。“我们之所以不想采用酬金制，是因为这样一来，他们干得好不好，都是一样，而且，业委会的工作量太大了。”吴先生说，他们现在也在考察其他的物业公司，“其实很简单，如果华策觉得我们的要求不合理，可以不做啊，为什么他们还要反复和我们纠缠呢？”

焦点三：190万的亏损怎么算来的？

业委会告诉记者，华策公司提交的2012年预算中指出，将亏损190万。记者就此事向陆晓求证，并希望他能公布详细的预算清单。对此，陆晓称，详细的清单不能提供给我们，只是给记者算了几个大数，如物业费的收入和人工成本。

随后，记者在业委会提供给记者的一份加盖了华策物业公司公章的 《关于小区公共收入管理情况的回函》中，物管公司向第二届业委会列出了去年全年的收支明细、损益表和公共收支明细三份内容。其中，包括管理费、停车费、其他收入等在内的物业管理收入约594.7万元，而物业管理成本（未列明明细）约 589.4万元，营业费用约162.6万元，营业税金等约30.8万元，2011年物业公司的净利润约为负190万元。

在物管公司做的2012年的预算中，物业管理费收入约为496.1万元，物业经营收入约33.2万元。在支出项目中，人工费用约427.4万元 （物业公司144人的工资、福利等薪酬），维修和物料消耗约 36.4万元，绿化、清洁、消防等外包费用约86.6万元，能源消耗约96.6万元，预算显示今年将损失约333万元，除去公共设施整改维护费1395479.00元，将亏损193.6万元。

如果，换成酬金制，是不是同样会这样亏损呢？陆晓解释说，如果是酬金制，预算的具体内容可以和业主委员会一同协商，随后，他又表示，如果成本不再上升，业委会不提走公共收益的话，明年还是能够维持收支的基本平衡。