《承德市物业管理办法》焦点解读

解读一：强化住宅物业的前期责任

政策规定：

开发建设单位应当按照《建设工程规划许可证》载明的总建筑面积，在新建住宅物业管理区域内按不低于以下标准配置地面以上的物业服务用房，并无偿提供给物业服务企业使用。

新建住宅物业竣工并按规定要求验收合格，其配套设施设备具备业主入住使用的基本条件后，方可交付使用。

开发建设单位在新建住宅物业交付使用前，按照物业建筑安装工程造价总额3%的比例，一次性向市、县物业管理行政主管部门交存物业质量保修金，作为物业保修期内保修费用的保证。

新建住宅物业建立物业服务质量保证金制度。物业服务企业在接管物业管理项目时，按首年收取物业服务费用总额的10%—20%，一次性向县、区物业管理行政主管部门交存物业服务质量保证金，专项用于物业服务质量的保障。

物业交付使用前的物业服务费用由开发建设单位承担。物业交付使用后的物业服务费用由业主承担。

焦点解读：

“目前，我市的一些物业管理方面的问题在表面上看属于物业责任，其实深究起来，很多属于开发建设单位的遗留问题，比如配套设施的缺项、少项等等。”市住建局副局长张树安“揪”出了物业管理表面背后的实质问题。

在很多人的观念里，物业管理只是自己和物业公司之间的事情，而常常忽略了开发商。这种意识的产生使得不少开发商对于在小区内成立业主大会并不积极，而这种“不作为”也造成了小区“主人”的缺失。《办法》中，开发商被要求扛起前期物业服务责任，他们推动成立业主大会的积极性将更加明显。

“我市首部物业管理条例对建设单位和开发企业的前期责任和义务进行了明确规定，房屋交付使用必须符合居民的基本生活需要，从而在从源头上抓紧物业管理。”

据了解，关于物业用房的问题，《办法》中也有明确规定：总建筑面积在10万平方米以下的项目，按3‰比例配置，最小不得低于100平方米，其中物业办公用房不得低于60平方米；总建筑面积在10万平方米以上20万平方米以下的项目，除10万平方米按3‰比例配置外，超过部分按2‰的比例配置；总建筑面积在20万平方米以上的项目，除按上款的标准配置外，超过20万平方米部分按1‰比例配置。

解读二：理清各方关系，明确责任

政策规定：

供水、供电、供气、供热等专业经营单位承担最终用户计量表或阀门及以前管线、设施设备的维修养护责任。

市政排污管理单位承担化粪池外第一个检查井以外的排水管道的维修养护责任；环卫部门应当保证垃圾转运站正常运转，物业服务企业负责将生活垃圾集中到管理区域最近的垃圾转运站，由环卫部门负责清运至处置地点（已移交环卫部门的除外）。

各专业经营单位负责维修养护的管线和设施设备出现问题，各运营单位必保20分钟内派人到场维修。

焦点解读：

之前，因为一些公共运营单位的责任意识不强，在发生了一些影响居民生活的事件后，各运营单位各执一词，推脱责任，让业主面对困难手足无措，苦不堪言。今后，这种情况将得以改变。

“对物业管理涉及的部门进行了责任、权利及义务方面的明确，以便让他们各负其责。这也是《物业管理办法》中比较重要的一部分。”张树安介绍。

有了明文规定，各运营单位和业主都有章可循，从制度上对公共设施的正常运转提供了保障。

物业管理不仅体现了物业公司的责任意识，更体现业主的维权意识。

新出台的《办法》对业主所享有的责任、权利和义务也进行了明确规定。“主要是体现一个自我管理和自我服务，培养业主‘花钱买服务’的消费意识。”