承租业主共有场地惹官司 物业未被授权合同无效

法官提醒商家在承租时要留个“心眼”

承租商铺商家首选地段，但如果商家承租的这些场地属于业主共有部分，而物业公司在未得到业主授权的情况下对外出租，则租赁合同是无效的。近期，江苏无锡崇安区法院审结了2起因出租业主共有场地引发的纠纷案件。

承租业主共有场地物业未被授权，商家损失自担30%

2010年1月，市民刘先生看中了某广场的一块约40平左右的场地，想作商业使用。经打听，刘先生找到了该广场的物业公司，双方签下了为期6年的租赁协议，年租金为7万元。之后，刘先生依约支付了第一年的租金，但令其没想到的是，物业公司在收了租金后却迟迟不交付场地，也不退还已收租金。经了解，原来物业公司根本未得授权，无权出租此场地。这让刘先生懊悔不已，眼见场地租不到，支付的租金也要不回，刘先生一纸诉状将物业公司告上了法庭。

在庭审过程中，被告物业公司未出庭应诉。经法院审理查明，刘先生想出租的场地属大楼公共部位，系全体业主共有。该广场业主或业委会从未授权物业公司出租该场地，也未收到任何租金。

法院认为，物业公司在未获得权利人授权的情况下擅自将房屋出租给刘先生的行为系无权处分行为，该房屋租赁协议也是无效的。物业公司取得的租金应当返还刘先生。物业公司明知自己无处分权，仍将场地出租，具有一定过错，但刘先生在签订租赁协议时未尽谨慎审核义务，亦具有一定过错。因此合同无效给刘先生造成的利息损失应由自己承担30%，物业公司承担70%。

得业主授权，业委会出租非机动车库合同有效

商家向物业公司承租房屋时，一定要事先核实该房产是不是属于业主共有，商家可要求对方出示业主同意的相关证明。若物业无权出租，不仅租房合同无效，自己还要承担损失，吃哑巴亏。然而，如果商家承租的场地是经过业主授权，则合同是有效的。下面就有这么一则案例。

2011年8月，某大厦的业委会向一商家出租了面积约为200平米的非机动车库，这让该大厦的部分业主不满业委会的“擅租”行为，遂以业委会未经业主大会同意擅自出租了该车库为由，要求法院确认房屋租赁协议无效，让商家立即迁出。

经法院审理查明，该大厦共有58名业主，其中34名业主书面授权业委会对大厦公共部分进行经营性管理，上述业主所享有的专有部分面积也超过了该大厦总面积的半数，故业委会有权对外出租该大厦的公共部分，租房协议合法有效。最后，法院驳回了原告的诉讼请求。

法官说法：物业公司或业委会在对外出租业主共有部分时，应得到业主授权同意。根据《物业管理条例》的规定，可召开业主大会会议采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，业主可以委托代理人参加业主大会；有关共有和共同管理权的重大事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。