合理“对话” 业委会物业不再是“冤家”

物业之家（PM86.COM）讯：早在2000年，当有关规定要求小区成立业主委员会之时，就有物业公司断言：“千万别成立业委会，业委会成立之时，也就是物业公司在小区里说话‘不好使’的时候。”

经过几年的市场运作，实践证明了，在彼此没有合理沟通的基础上，业委会与物业公司之间确实会产生一系列的纠纷。如何规范小区秩序，减少纠纷？一些较好的物业公司、有远见的业委会，正在通过一系列的合理“对话”，试图规范小区秩序。

解决矛盾关键就看怎样协调

“你家下水道堵了，我免费给你修；你家灯泡坏了，我免费给你换；你的房子想租赁，我免费给你提供信息；你没有工作了，我免费给你介绍；家里遇到红白喜事了，我们成立的有红白理事会……”8月13日，记者在德兴安然居德兴物业管理有限公司办公室看到这样的标语。“这是我们的‘亲情服务’项目。”物业公司经理杜长清说。

杜长清说，现在很多小区都想成立业委会，但成立过程中出现了问题主要是因为双方沟通力度不够。业主对物业管理的费用包含哪些内容不清楚，因此物管公司应该组织业主参观物业管理的内容与项目，或者及时将物业履行的责任在小区醒目位置张贴出来，这样在成立业委会的时候就能得到业主的支持。德兴物业管理公司正是以“亲情服务”拉近了他们与业主的距离，做到急业主之所急，做业主之所需，得到了广大业主的好评。

业委会是连接业主与物业公司的一座桥梁，责任是维护业主利益。物业公司进入小区，就是为居民服务的，在这一点上，双方是一致的。同时，它又是一家企业，需要一定的运营成本。在一定程度上，需要物业公司将服务提高到符合大部分人的利益是很重要的。

杜长清说，现在更重要的是培育这个市场，在专业的方面管理公司懂得多一点，深入一点，而业委会和业主就存在一个逐步学习的过程。这里面存在一个认识落差的问题，很多不必要的矛盾都是由于这个落差而造成的，这种现象也是比较普遍的。

业委会内部管理存在空白

业主委员会，是由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

业内人士表示，业委会既是维护业主合法权益的代表，又引导业主提高自我管理意识。因此，委员班子必须是在本物业管理区域内居住；由小区(楼盘)内公益事业心强，有领导能力和组织能力，懂政策，水平高，素质好的业主组成。在业委会筹建时，街道办事处、居委会应该介入，便于了解成立过程和人员素质状况，物业部门再从中协助，避免由于政府主管部门人手不够，疏于指引而难产或致使不合格业委会的产生。

另外，由于目前制定的法规比较重视解决业主与物业企业之间的矛盾，解决这类矛盾还有章可循，但在业主内部因管理问题出现的纠纷就束手无策了，建议政府加强对业委会的管理。

业主合理维权让物业管理更优化

名苑小区业委会主任张伟表示，每一个业主有一个小家庭，整个住宅小区是一个大家庭，业委会是业主民主推选出来的大家庭的“家长”，只有小区内所有业主都来帮助家长管好这个家，才能让整个大家庭其乐融融。业主会不会当家，核心问题是会不会维权，从这一意义上讲，业主要了解与自己有关的政策法规，要向专业人士进行咨询。

个别物业管理企业服务意识不强。他们尚未把观念从过去的“管理者”角色转换过来，未能形成“在管理中服务，在服务中管理”的机制，管理服务人员缺乏有效的学习，业务素质不高，往往成为业主投诉的热点。再就是有的物业管理公司本身操作不规范，服务不到位，处理问题不恰当，有待整顿提高。《山东省物业管理条例》赋予了业主更多的权力，业主的权益能得到更好的保护。其实，我们每个购房的业主都要清楚自己是物业的所有者，是小区真正的主人，要有自我保护意识。一位多年从事物业管理工作的部门负责人表示，一个新建住宅小区，物业管理的优劣，关键在于业主。