物业费上调惹纠纷 争议程序是否合法

新区一高档住宅小区部分居民致电本报，对近期物业公司上调物业管理费表示不满，认为涨幅偏大，并质疑涨价程序的透明性和公平性。19日上午，该小区就物业费上调进行了唱票表决会，有居民表示他们对此并不知情，也没接到物业方面的会议邀请函。

居民：没召开业主大会上调物业费合理吗？

“我家现在每月每平米物业费为1.6元，若涨价就要2.1元了。”家住该小区18号楼的沈女士说，物业打算将每月每平米物业费上调0.5元，由于小区至今未成立业委会，物业事先进行了调查问卷，让业主签字表示同意或不同意涨价，她家投了反对票。14日意见征集结束后，物业在小区贴出公告，定于19日在太湖花园第一社区居委会进行唱票表决。

沈女士说，物业只是贴了公告，并没通知业主们关于唱票安排的事情，她还是自己打电话才得知情况。“不少业主都不了解情况。从没召开过业主大会，票数是怎样来的？计票过程又有谁来监督呢？”对于唱票时间选在19日大家上班的日子，沈女士也提出质疑。

记者在该小区进门处的广场上看到，小区物业确实贴出了唱票表决会的公告。记者随机采访了5名业主，他们表示，对于物业费涨价，物业曾上门征求过意见，但是对于唱票的事情他们不知情。记者了解到，该小区较特殊，出租户较多，部分业主并不住在这里。

家住该小区高层住宅的业主李女士介绍，她家现在物业费是每月每平米2元，涨后就变为2.5元了，听物业方面介绍大部分业主都签字同意了，所以她家就没表示反对。

物业：持续亏损难以为继，涨价是按相关法规执行的

该小区物业方负责人介绍，由于最低工资水平的屡次调升及物价的上涨，高涨的管理成本使得经营持续出现亏损，难以维持项目运营。按质价相符、可持续良性运营的原则，根据实际运营测算，及项目设备设施老化程度增加、维护成本上升等因素，公共物业服务费每月每平米需上调0.5元。他们是严格按相关法规执行的：首先向全体业主公示了《致全体业主的一封信》，随后服务人员携书面的《公共服务费提价意见征询函》逐户上门沟通并听取业主意见，同时聘请专业审计单位对前期物业服务期间的项目收支进行审计，并公示审计结果；在社居委等政府相关部门的指导和监督下，于8月21日正式开展公共物业服务费调价表决意见征集工作，并公示了表决票、公开召集业主监督小组，表决意见征集工作按计划于9月14日结束。为公正、公开地统计表决结果，9月12日公示了开箱唱票及后续的安排，9月19日进行公开唱票工作，并邀请了无锡市物价局、新区物业管理中心、辖区派出所、业主监督小组，具体唱票日期是考虑了所涉部门的工作时间，经多方协调后确定。唱票现场5个小组分别唱票，业主监督小组成员自愿参加担任唱票人、计票人、监票人；统计结果由居委会盖章、参与唱票监票的业主签字，向全体业主公示并由居委会存档，报物价局核准、住建局备案。

物价部门：尚未接报该小区物业费上涨方案

根据《江苏省物业服务收费管理办法》第9条规定，业主委员会尚未成立，住宅物业公共服务费收费标准因成本变化等因素需要调整的，物业服务企业应采取公开方式，征询业主意见，经当地价格主管部门核准后执行。市物价局相关负责人介绍，目前该小区物业费上涨方案还没上报到物价局，以前也没碰到这种情况。今后审批程序将依照《中华人民共和国物权法》第76条的规定。法舟律师事务所律师王一静介绍，《江苏省物业服务收费管理办法》第9条的相关规定，是在业主大会尚未成立条件下的真空状态下的一种特殊解决办法。正常程序是成立业主委员会，召开业主代表大会，作为一个合法的主体，这样才能体现大部分业主的意志，和物业公司就物业费上涨以及上涨的范围等进行协商，参与协商重要条款的变更，这样达成一致后才能变更原有的合同关系。只有合法的主体，做出的决定才具有法律效力。按照物权法第76条的相关条款，物业要提高收费标准，需要征求小区业主意见，同时须符合如下两个条件：必须获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主的同意，二是必须获得占总人数过半数的业主同意，即要“双过半”。

记者了解，受市物价局委托，新区物价办一名黄姓负责人参与了当天唱票表决的全过程。该负责人介绍，该小区当天进行的唱票是征询业主意见的最后一个环节，现场共有20多名业主代表，唱票工作都由业主担任，所有票箱都是现场打开的。该小区共有1526户，未投票的307户全按反对票计算，唱票结果达到了“双过半”。

争议焦 点：程序是否透明合法？

“现场参与唱票的业主监督小组能代表我们全体业主吗？这些业主是怎么选出来的？票又是怎么来的呢？”居民对此提出质疑，有人提出召集全体业主开会表决。

也有业主指出，前期审计报告过于专业，物业公司若要涨价，就应公开收支详情，让业主做到心中有数。

对于大家的这些疑问，新区物价办负责人说，目前无锡市贯彻执行《江苏省物业服务收费管理办法》的相关规定，但对于业委会尚未成立，物业费要进行调整的特殊情况，具体实施程序是怎样的，目前并无具体文件。他们只是对其统计结果进行监督，征集意见的全过程无法做到全程监督，按照物业方汇报材料来看征集的投票来源主要有电话通知、上门征集、邮寄等几种形式。