深圳四百多物业小区没有“养老金”

深圳初秋的太阳仍然生猛，气温还保持在30℃以上。78岁的钟向东在国贸大厦15楼的办公室里，用免提打了一个电话：“小骆，你那的空调现在怎么样了？”“凉多了，也没以前那么闷了！”

老钟是国贸大厦业主委员会的常务副主任，接电话的也是一位国贸业主。他是在对大厦刚竣工的中央空调改造工程用户进行回访。

看来改造工程效果不错，业主满意度也不差。

没有“养老金”的老楼宇

曾经是深圳地标、中国改革开放窗口的国贸大厦1985年投入使用，经过近30年的辉煌荣耀之后，渐渐归于平淡。

深圳市国贸物业管理有限公司副总经理王文浩告诉记者，近年来，大厦多处出现老化破损现象，其中最突出的问题就是空调，“从2009年开始，国贸大厦空调的问题就开始凸显，在管道的末端和西晒的地方，不少业主已经开始向管理处抱怨。”王文浩说，尽管物管做了大量的工作，“但是仅仅修修补补不能解决根本问题。”国贸大厦的空调主机本来是15年的使用寿命，已经严重超期服役，一些易损的零配件在市场上早已断货；更要命的是以前使用的冷媒多年前就已被禁产，市场上早已断货。“当时情况是主机随时可能趴窝。这对于深圳这样的地方，这么大的一栋建筑物，空调停了是一件后果非常严重的事情。”

“2009年底，我们召开业主大会，通过了对空调进行改造。决定是做出来了，但是，钱从哪里来呢？”钟向东说，国贸大厦是1985年建成的，而深圳市一直到1994年才有了收取物业维修专项资金的法规。跟国贸一样，一大批到了维修高峰期的老楼宇，实际上是没有这个“养老金”的。王文浩也提到，大剧院跟国贸同年，但它的空调早换了，关键就在于大剧院能够找到出资方。而作为商业楼宇的国贸却没有。无奈之下，钟向东还是来到了市住建局，想找物业专项维修基金管理中心申请一点资金。“我们的理由一方面是国贸是深圳一大里程碑式的建筑，在深圳有着不同寻常意义；其次是国贸在建设初期就有一些历史遗留问题。”但这条路最后还是没有走通，“市里的理由很简单——没有法律依据。”

公开透明使用每笔资金

“到2010年底，我们只好再次举行业主大会，投票通过了按面积分摊空调改造工程款。”按照预算，大概是每平方米160到170元的费用。大业主物业集团使用了差不多三分之一的面积，首先交付500多万元的工程款，随后一些小业主也纷纷把钱打到管理处的专户上。王文浩告诉记者，到2011年11月1日开工的时候，已经有83%的钱到账，“说实在的，这个比例已经超过我们的预期。”

“我们原来最担心的就是筹款工作，后来发现并没有想象中那么难做。”钟向东说，这个可能跟国贸大厦的特殊业主构成有关，“这个楼原来就是各省市、国家部委、部队、银行集资建设的，现在虽然使用的都是一些公司，但业主变化不大。”

筹款的顺利给物管公司和业主委员会带来了更大的压力。“业主素质高，他的要求肯定也高。而这种工程又是最容易出猫腻的。要想办好事，最简单也最有效的办法就是公开透明。”王文浩说，“这其实也是为自己免责。”按照这样的思路，改造工程成立了一个13人的招标小组，成员以业主代表为主，包括物管、设计单位以及外聘专家。每次招标都全程录像，业主都可以来观摩，而所有的资金必须有业主委员会和物管两支笔签字才能支出。

王文浩说：“如果简单比较，可能会觉得我们这次的造价偏高，其实是为了确保更长的使用寿命、更好的质量，我们选用的都是全球范围内最好的品牌。这也是按照业主大会的精神来实施的。”王文浩告诉记者，这次改造最后的决算仅仅超预算1%，物管公司决定承担这一部分。

8月底，国贸大厦空调工程改造竣工，管理处和业委会特意在大厦大堂举行一个简短的仪式。他们把工程审计报告张贴出来，一位业主在仔细查看之后找到管理处，说是要把拖欠的工程款交清。王文浩告诉记者，还有一些业主在工程招标、施工的过程中陆续交了钱。实际上，总筹款已经超过90%。

受邀参加竣工仪式的市住建局物业监管处处长雷昭新颇有感触地说：“国贸大厦这次空调改造工程，是我市老楼宇维修改造的一个典范。”

400多个小区面临“老无所养”

深圳市物业专项维修资金管理中心成立于2006年，这个时间还有一个意义——从1994年出台收取维修资金的法规，一直到中心成立，这12年间建设的房子，在当时也是没有收取维修资金的。

“在这个问题上，政府其实是要承担一部分责任的，开发商是有钱也没地方交啊！”9月12日，市物业专项维修资金管理中心主任龚四海这样告诉记者。据龚四海介绍，一直到管理中心成立之后，才通过各种手段和途径开始追缴这一大批房屋的“养老金”，使之不至于陷入国贸大厦一样的尴尬。“截至目前，我市物业专项维修资金总额69亿元，其中近30亿元就是追缴1994年到2006年之间建设的物业，目前每年还能追个几千万，但还是有几个亿无法追缴。”龚四海说，这些无法追缴维修资金的物业，将来就面临着“老无所养”的境地。

龚四海说，物业专项维修资金分两部分，一部分由开发商缴交，费用为房屋总造价的2%，管理中心按每户面积把这部分费用分摊到每个业主的网上账户。另一部分由小区物管处代收、代管，一般是多层住宅为0.15元/平方米、高层住宅0.25元/平方米。“这个账户只对房号、不对人，业主随时可以查询资金的明细，但是只能看到但拿不到，它是跟房不跟人的，当该套房屋出售给别人以后，还是在该套房内。”

按照龚四海的解释，国贸当初申请不到维修资金其实也很好理解，这看似庞大69亿元，其实每一分都“名花有主”。“国贸这种情况只有一个解决办法，就是业主续筹。”雷昭新说。

而王文浩和钟向东在总结国贸空调改造的经验时，都特别强调了公开、透明，老钟说：“如果这次在空调上出现暗箱操作情况，下次电梯有问题时你拿什么去说服业主出钱呢。”

龚四海告诉记者，他们去年曾经作过一个调查，结果发现全市有400多个小区是1994年以前建设的，仅仅罗湖区就有172个。“它们以后都面临着这个问题。”