沈阳明年三月底前物业必须“晒账本”

“我所住的小区没有公布过物业费项目收支情况，也不知道物业费都用哪里了，我们都很希望能知道这些情况。 ”家住大东区文华苑小区的业主李先生说。与李先生遭遇物业企业不公布物业费项目收支情况相同的市民，在沈阳市占大多数。这种情况从明年起将得到改变。

11月7日，记者从沈阳市物业管理协会了解到，沈阳市政府办公厅已于本月初正式对外发布了《关于加强住宅区物业管理的实施意见》（以下简称《意见》），《意见》要求酬金制收费的物业服务企业按季度公布账目，包干制收费的物业企业明年起每年3月末之前，公布上年度物业服务项目收支情况。一些物业服务企业的人士认为，这将从制度上敦促物业服务企业主动公布物业费账本。

目前很少有物业企业公布账本

据了解，住宅小区物业服务企业公布物业费收支情况的大多是被动式，或者是业主委员会主动要求“晒”，或者是被迫因为走程序需要“晒”。

家住铁西区赛斯家园的冯先生告诉记者，今年春天，小区业主委员会对物业公司的服务不满意，曾要求对其物业费的收支情况进行公布。

家住皇姑区海韵花园小区的张女士告诉记者，她所住的小区公布过物业费收支情况，那是因为物业公司收的物业费不足以抵运行费用，导致亏损，拟调高物业费，要走程序。

沈阳市物业管理协会常务副会长陈忠杰介绍，物业服务企业的账本都是根据财务口径来做账，一些账目即便是公布出来，业主们也看不懂。现在人工成本占物业服务企业费用的60%之多，为物业服务企业工作人员交社会统筹的保险以及所交的各种企事业税种，好多业主也不关心。公布出亏损的财务报表，业主们也不相信，包干制的物业服务企业即便晒出亏损的账目，亏损部分也不由业主承担，这就造成了物业服务企业没有主动晒账本的积极性。

目前在沈阳，有一些成规模的大型物业企业能做到盈利，基本上，物业公司的背后靠开发商在补空，通过低物业费高水平服务的营销模式带动房屋的销售。而一些不成规模的物业公司只能靠降低物业服务来维持经营。这也是造成物业企业不愿意“晒账本”的原因。

物业企业要按季公开收支

《意见》中明确，要积极推行酬金制收费模式，物业服务费中的成本支出和酬金提取部分应当按季度向业主公开。从2013年起，实行包干制收费模式的物业服务企业也要于每年3月末之前，公开上年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况，接受业主的质询和监督。

陈忠杰告诉记者，《意见》中要求公布对于物业服务费的成本支出，这对于沈阳大部分包干制的物业服务企业都有一定的约束力，这会促使这些物业企业在明年3月末公布相关情况。今年，沈阳市物业管理协会的成员单位经过讨论，公布了统一的相关版本形式，这样就会避免各家财务报表不一致。如果能用统一基础的示范表格，也会便于业主们了解相同的内容。

据了解，《意见》还强调新建住宅区的物业管理也要通过招标来进行，开发商的物业公司要进自己建的小区也要公开竞标，这样才会促进建设单位与其关联的物业服务企业尽快实施建管分离，支持优质物业服务企业扩大市场份额。同时，物业服务企业应当购买共用部位、共用设施设备及公众责任等项保险，以市场化手段降低管理风险。另外，沈阳物业管理建立履约保证金制度，物业服务企业接管物业项目，一律按照《沈阳市物业服务企业履约保证金管理办法》的规定缴纳履约保证金。从2013年起，对不按规定或合同约定购买相关保险的企业，房产主管部门不予办理资质年检手续。

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物业服务企业收费模式

沈阳小区物业服务企业收费模式分两种，一种是酬金制，一种是包干制。酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。包干制，即业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。后一种是大多数新小区采取的模式。