配套设施移交业主？要看产权

近日，广州市建设委员会办公室公布了《广州市房地产开发项目配套公共服务设施建设移交管理规定》（征询公众意见稿）（以下简称《移交管理规定》）。规定一出，在社会上引起了极大的反响。

根据《移交管理规定》规定，开发单位在申请预售时，应向建设、国土房管行政主管部门提交修建性详规及配套设施建设计划进行备案，并在销售现场进行修规图纸公示，将修规图纸作为预售、销售合同附件。此举的影响在于，很多现在由于业主入住后才发现小区周边建垃圾站和变电站而产生的纠纷，在买楼时就可获知，以减少因业主反对修变电站而引起的纠纷。

此外，现时纠纷众多的小区文化体育配套的文化活动站、居民运动场(馆)、游泳场和居民健身设施归属问题，将进一步明朗化。开发商在规划之时，就要把自有经营性的项目和真正属于业主的公共服务配套相剥离，这也将使开发商的自有物业和为小区建设的公共服务配套设施之间的界限更加明确，以减少由此产生的纠纷。

记者以市民身份致电建委咨询电话，相关人员告知，该《移交管理规定》目前只是处在征询公众意见阶段，广大市民可在7月31日前发表意见。至于该《移交管理规定》何时出台，还没有具体时间表。

关于配套设施

楼盘交付多年，原先说要建的配套还没影，住宅卖完，开发商就甩手不管，如何保障业主们对配套设施使用的权利？

根据规定，非独立用地的配套设施必须与住宅同步规划、同步建设、同步验收交付使用。有开发商表示，对于规模较小的楼盘来说，这一点可操性并不是太难，而且这样的强制规定，也有利于防止出现卖完就跑的现象。但是对于大盘来说，“分期实施的开发项目，其独立用地的配套设施必须在首期建设完成前全部实施完成”就很难操作了。可否考虑改为要求开发商在整个项目销售完成80%之时，或者入住业主超过50%时完成独立用地的配套设施？这样既给开发商留有空间，也能让大部分业主及时享受到配套设施。

以前，应该转移给相关卫生部门或街道的配套设施，经常会面临对应部门不接收的情况，比如医疗站、菜市场等。这种情况下，开发商也不敢擅自变动其功能，只好任由这些建好的房子空置。

新规定明确了交接时间，而且还规定，如果相关单位放弃接收的，开发商有权经过公示和相关主管部门批准后变更其使用功能，也能为业主发挥更大效用。

关于移交管理

目前，广州市大多数楼盘，只要是稍微有点规模的，都会有会所、游泳池等公共配套设施。有很多业主提出过疑问，小区会所是否应该只对小区业主开放？其营业收入是否也可让业主共享？

多家物业管理公司负责人表示，是否由业主专享要看其产权情况而定。广州市物业管理专家谢凯表示，如果开发商对这些配套设施有独立产权，那么其经营权和收益权当然归属产权所有人所有，认为开发商要将自有的物业转变性质移交给相关部门是种误读。而如果配套并非属于某个特定的产权所有人，而是属于全体业主所有，可由业主大会委托某个机构来管理，或者是由业主自己来管理经营。是否对外营业，就要看这个机构或者是业主自身的意愿了。

对于学校、医疗设施等公建配套的建设和移交，惯常的做法都是开发商做好各项配套后,然后移交给政府。不过，近几年，政府有关部门已经转变思路，采取政府先征地建校再分配学位给周围楼盘的办法。现在新建楼盘附近的学校，都是由政府统一规划出钱建设。