成都首份“交房规定”：先验房再交物业费税费

插图/司婉靖

《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》4月12日起实施

4月12日起，《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》将正式实施。规定明确提出，开发商不得以缴纳相关税费等作为验房的前提条件，更不能要求购房者先收房再验房。

过去交房时，开发商往往要求购房者先交契税和房屋权证登记费才能验房。日前，成都出台首份交房规定，严禁开发商先收费后验房。4月12日起，《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》将正式实施。规定明确提出，开发商不得以缴纳相关税费等作为验房的前提条件，更不能要求购房者先收房再验房。

1.交房霸王条款存在多年

今年3月，王小姐的新房交房了，按照通知书的时间规定，她如期来到项目的交房中心。早上9点交房中心里面人潮涌动，排到了60号，等待了一上午才轮到她。然而，在看新房前，她还需要办理一大堆手续，缴纳相关税费并且支付一年的物管费才能拿到房门的钥匙。“虽然我觉得很不合理，但还是把钱交了。”王小姐告诉记者，不交钱就看不到房子，为了不浪费时间和破坏收新房的好心情，她只能按照开发商的要求办理完相关手续。

其实像王小姐这样收房的购房者还有很多。“走进开发商交房中心，第一步就是让我签一大堆文件，确认房屋建筑面积。然后就是让我把契税先交了，最后才在物管服务处拿钥匙验房。”与王小姐有着相似经历的李先生告诉记者，刚开始许多人都觉得不合理，但又拖不过开发商，回顾收房的经历，李先生觉得是遭遇了霸王条款，吃了哑巴亏。“要是把钱都给了，房子有问题，谁来管呢？”李先生认为，让购房者验房是开发商应尽的义务。

在实际看房前就让我们确认房屋建筑面积，结算实测面积差异产生的费用显然是不合理的。

2.验房服务也要看清四点

近年来，购房者和开发商在交房时产生的纠纷越来越突出，本报华西传媒呼叫中心96111经常接到读者投诉，诸如在交房时开发商要求先交契税和房屋权证登记费才能接房；收房后发现房屋质量问题后，开发商拒绝整改解决等问题。

现在虽然有了法规保障，然而大多数购房者面对新房的验收，存在相当大的技术盲区，去哪找“行家”呢？据记者了解，成都市面上存在的验房组织和验房师，都属于民间组织，法律并没有禁止，但政府相关部门又不承认，也就是说，民间验房是“灰色”的，即——“法无禁止”。作为协会，他们可以收取培训费和技术咨询费，如果要进行商业性经营行为，必须注册公司。而验房服务是一个房地产服务咨询行为，在法律上叫第三方证明。

而面对庞大的购房者验房需求市场，很多装修装饰公司也开始插足分羹验房业务。因此，购房者在选择第三方机构验房时，究竟如何选择，从事装修工程十余年的孟天乐老师给出了几种鉴别方法：一查是否有依法注册的营业执照，宣传与营业执照是否相符；二观是否有国家相关部委认证的资格证书，并到国家人力资源和社会保障部网站查证专家证书编号；三问公司是否能出具带有“二维条码网络防伪发票专用章”的发票；四看公司的地址、电话(看114是否记录)、网站，最好能到实地进行考查。【教你变身验房专家】

除了图方便找机构验房的部分置业者外，成都大部分购房者在验房问题上倾向亲历亲为。据成都市建筑装饰协会家装分会秘书长廖芸介绍，实际验房的“二八”方法，验房有目测法和实测法两种。目测法就是所谓的观感，查看表面有无明显的质量缺陷，应先看外部(外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道)、再查内部(入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气等)。辅助道具

1、敲锤：用来检查墙面、地面、窗台有无空鼓;

2、水桶：用来检查地漏、排水管是否通畅;

3、卷尺：用来检查尺寸、房屋净高等;

4、尺杆：用来测量墙、柱平整度和垂直度;

5、验电插头：用来检查插座有无脱线、不通;

6、网球：用来检查排污管道有无障碍物;

7、相机：需要带闪光灯，律师建议最好用光学相机―用于房屋有问题时留影取证;

8、备忘贴纸：验房时发现需要修缮的地方，可在出现问题的地方贴上备忘贴纸，具体说明问题所在，方便开发商的维修工人现场检修。验房程序

1、查看两书一表：质保书、使用说明书、竣工验收备案表；面积实测数据对照购房合同上的面积。

2、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍；套内面积减少、公摊面积增加的情况更多。

3、房屋完好签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

4、交合理费用包括物业管理费（应有物价局批文）、装修押金、垃圾清运费。

验房顺序：

1、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

2、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。

3、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居配合。

【律师支招】遇纠纷可向房管局投诉

虽然新规定对收房乱象有一定遏制作用，但不少购房者仍然表示担忧，“万一开发商没按新规执行，该如何维权？”

对此，记者专门咨询了四川致高守民律师事务所赵轲律师，按照新规定的要求，房地产开发企业应妥善处理交房过程中的矛盾纠纷，与买受人在交接时不能达成一致意见的，应当按商品房买卖合同约定的争议解决方式处理；合同未约定的，涉及竣工验收、规划、环保、消防、气象、特种设备等的，可向相关部门反映。“如果在收房过程中遇到质量问题，购房者可向所在地质监站投诉。遇到纠纷，可以向房屋所在地区的房管局投诉。如果开发商在交房流程出现未按规定程序办理商品住房交房手续、交付房屋时未经约定强制代收有关费用、交付房屋时未按本规定在交房现场公示、提供相关资料等违规情况，购房者都可以举报，房管部门可责令整改，并予以其信用记减分、通报批评等处理。”