沈阳物业费收取率呈两极分化趋势

“同是我们一套班子人员管理的两个小区，物业收费率完全不同，业主不交物业费的理由多种多样，物业企业是靠物业费支出来运转的，如果物业费收不上来，那么必然意味着物业服务缩水。 ” 4月15日，沈阳欣嘉和物业有限公司总经理丁晓华谈到物业费收取的问题时，这样说道。

现实生活中，物业小区的业主不交物业费的理由种种，有因服务不到位，有因房屋漏雨维修不及时，当然还有一些“别人都不交，我也不交”的业主。无论哪一家物业公司都会遇到不交物业费的业主，那么沈阳物业公司的物业费收取情况怎么样呢?

沈阳市物业管理协会会长刘刚告诉记者，在沈阳，越高端的物业小区，业主交物业费越多，像1.5元/平方米以上的中高端物业费水平的物业公司收取率达到80%至90%，而越低端物业费水平的物业公司收取率越低，像0.5元/平方米至0.8元/平方米的园区，基本上在60%甚至更低。

一路之隔两个小区业主交物业费率差20%

丁晓华所讲的同是一套班子人员管理的两个小区，业主交费率不同，是她所在物业服务的天河家园一期二期。

据了解，天河家园一期封闭小区的400多户的业主主要是回迁户，而二期封闭小区的业主主要是一些工作在机关里的人员及家属。两个封闭小区有两个业主委员会，由于前物业公司物业费收取率低，难以运转，3年后弃管，2009年由两个业主委员会自管，但由于业主不交钱，业主委员会雇保洁、保安人员费用无法支付，最终，业主委员会找到和平区小区办，由和平区小区办招标，由欣嘉和物业接管。

这两个封闭小区的物业管理由同一套人员服务，目前收取物业费标准是0.80元/平方米，一期的收费率仅为70%左右。而二期的物业费收取率达到了96%，被评为五星级物业小区，也是省优物业小区。“业主层次不同自然会影响收费，老旧小区，即便是0.50元/平方米至0.65元/平方米的物业费，60、70平方米的房子，一年的物业费也不过就是四五百元，但由于业主收入水平与素质较低，依然是不愿意交。而有些新小区物业费尽管较高，但业主层次与收入水平也较高，也比较能理解低物业费与高服务是不能画等号的。 ”丁晓华这样告诉记者。

据了解，还有一些老旧小区因为被物业公司弃管后，由政府接管，政府接管后，由社区工作人员和政府公款派驻的保洁人员来维持其日常的清洁等园区活动，这使一些业主形成不交物业费也能有好环境的意识，无形中，也产生出物业可有可无的概念，也致使其他有物业小区的业主攀比，甚至不愿意交物业费。

开发商遗留问题成业主不交物业费的主要理由

记者在走访中发现，新交付的小区由于交房拿钥匙时预交了物业费，物业费收缴率总体水平较高。而入住之后，物业公司与业主之间就开始产生矛盾，一方面，业主质疑物业收费与服务不符，拒交物业费;另一方面，则是物业企业认为物业收费标准偏低，不断压缩运营成本，双方就开始站到对立面上。一些老旧小区物业费较低主要是房屋维修、小区设施陈旧，涉及物业管理的问题比新小区更多。

位于中街附近的尚品天城小区就曾因业主不交物业费，物业公司将业主起诉至法院。不交物业费的业主的理由是，房子漏水，物业修不明白，“房子不修好，就别想收物业费”。还有是因为对物业服务不满意。据了解，小区在2005年左右入住，入住5年后，房屋开始出现一些问题，房屋维修本是开发商遗留的问题，使得物业公司成为代罪者。

沈阳市物业管理协会副会长蔡菊茹告诉记者，开发商遗留问题是影响物业费收取率的典型问题。中高档小区里业主不交物业费的原由90%来自开发商遗留的问题。

但《沈阳市物业管理条例》明确提到，业主不得以物业空置、开发商遗留问题或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业费。一些不交物业费的业主就被物业公司起诉至法院，如果不能达成和解，不交物业费的业主通常是被法院判为被强制执行的一方。

沈阳市中级人民法院民事二庭宋庭长介绍，近两三年来，诉讼至沈阳市中级人民法院的物管纠纷案件中，90%是物业公司起诉业主不交物业费的，就案件来看，在沈阳居民住宅小区多档物业费中，1.5元/月/平方米以上的收费较高的高档小区，由于住房贵，业主经济条件相对较好，物业公司提供的服务也相对较好，不交物业费的相对少。而一些低档小区，以物业费0.5元/月/平方米至0.8元/月/平方米收取的，经常是成片不交物业费。被起诉的一般都是80户、100户那种成片不交物业费的。

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中高档小区物业费收取率较高，除了业主本身素质外，其主要原因还在于，在沈阳，这些小区基本上是新建小区，物业公司收费基本是电梯住宅，物业公司将电梯卡、门卡与物业费收取捆绑到一起。

据了解，物业与业主之间存在物业服务合同，业主欠物业费属于合同纠纷，而停车位等其他费用是另一种合同关系，不应该捆绑在一块。但在沈阳，这几乎已经是新建小区的通行做法。一些物业公司的经理告诉记者，为了提高物业费收取率，物业公司不得不采取这样的措施。

一些法律界人士建议，业主应按时交纳物业费，如果不交，物业有权对其提起法律诉讼。对于业主来说，应尽快成立小区业主委员会，如果业主多数对物业公司的服务不满意，应该对照其招标时的合同，与物业公司进行协商，或者重新选聘新的物业公司。

一些业内人士表示，业主应该接受 “物业服务是一种消费”的理念，物业服务企业受聘于小区业主大会，根据小区全体业主的要求提供相应的物业服务。

业主在享受物业服务之后，不交物业服务费，企业可以通过法律途径催讨物业费。反之，如果业主认为物业公司服务不到位，可以通过业主大会对物业企业进行制裁，而不应以此为由拒交物业费。